OGH 5 Ob 164/24i

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Klagt der Vermieter den Mietzins ein, prüft der Richter im Rechtsstreit die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses und des Anteils an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben selbständig als Vorfrage. Das gilt nur, solange darüber nicht bereits ein eigenes Verfahren bei Gericht oder Gemeinde anhängig ist.

An einer Wohnung, die für den Hausbesorger der Liegenschaft bestimmt ist, kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Vereinbarungen, die das dennoch vorsehen, sind unwirksam, und darauf gestützte Eintragungen im Grundbuch sind von vornherein nichtig.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Wer nicht über den erforderlichen Mindestanteil an der Liegenschaft verfügt, kann kein Wohnungseigentum erwerben. Der Wohnungseigentumsvertrag ist dann nichtig. Damit ist auch die darauf gestützte Eintragung im Grundbuch nichtig.

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.