Kann ein Raum mir allein gehören, durch den andere müssen?
betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Käufer, Bauträger
Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.
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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 20.11.2025 (26 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1996)
Teile des Hauses, auf deren Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können (hier: Zugang zum Heizraum nur durch Backstube beziehungsweise Abstellraum möglich) sind als allgemeine Teile der Liegenschaft zu qualifizieren, an denen Wohnungseigentum nicht begründet werden kann. Ein Verstoß gegen § 1 Abs 4 WEG 1975 zieht die Nichtigkeit der vertraglichen Widmung, ja sogar die Nichtigkeit der Nutzwertfestsetzung und der darauf allenfalls aufbauenden bücherlichen Eintragungen nach sich.
Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 wurde mit 1. Juli 2002 durch das WEG 2002 ersetzt.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Heizraum und Bunker für die Hackschnitzelheizung.OGH 5 Ob 74/18w, 03.10.2018
- Hier: Eine Heizungspumpe im Vorhaus der Anlage als Teil des Technik‑ und Verteilerkastens fällt in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002.OGH 5 Ob 230/13d, 13.03.2014
- Hier: Nachträgliche Schaffung eines Heizraumes.OGH 5 Ob 171/12a, 17.12.2012
- Eine Wohnungseigentumsbegründung an einen Kfz‑Stellplatz ist ausgeschlossen, wenn die Fläche zugleich ausschließlicher Zugang zu einem Wohnungseigentumsobjekt oder zu einem allgemeinen Teil des Hauses ist, auf dessen Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind.OGH 5 Ob 138/12y, 23.10.2012
- Notwendig allgemeine Teile iSd § 2 Abs 4 WEG sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden, wozu insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen.OGH 5 Ob 202/11h, 24.04.2012
Alle 18 Ergänzungen anzeigen
- Außerhalb der Liegenschaft gelegene alternative Zugangsmöglichkeiten, etwa über öffentliche Verkehrsflächen, vermögen der wohnungseigentumsrechtlichen Charakter von Verbindungsflächen als „notwendig“ allgemeine Teile nicht zu beeinflussen.OGH 5 Ob 201/09h, 11.02.2010
- Ob eine alternative Zugangsmöglichkeit zu einem allgemeinen Teil der Liegenschaft von ihrer Brauchbarkeit und Gleichwertigkeit her im Einzelfall ausreichend ist, um einem bestehenden Zugang den Charakter eines notwendig allgemeinen Teils der Liegenschaft abzuerkennen, wäre wegen der Einzelfallbezogenheit solcher Ermessensentscheidungen nur bei einer krassen Fehlbeurteilung revisibel.OGH 5 Ob 264/08x, 09.12.2008
- Zugangsalternativen können ein solches „Angewiesensein" beseitigen. Derartige Alternativen müssen geeignet sein, den Zweck zu erfüllen.OGH 5 Ob 264/08x, 09.12.2008
- Zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft im Sinn des § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG 2002 zählen insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht in Sondernutzung Einzelner stehen.OGH 5 Ob 264/08x, 09.12.2008
- Dient ein Liegenschaftsteil mehr als einem Wohnungseigentumsobjekt oder lässt er keine ausschließliche Benützung zu, entspricht dies der Definition der allgemeinen Teile der Liegenschaft nach § 2 Abs 4 WEG 2002.OGH 5 Ob 182/08p, 25.11.2008
- An allgemeinen Teilen kann Wohnungseigentum nicht begründet werden (§ 3 Abs 3 WEG 2002); allgemeine Teile werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst.OGH 5 Ob 29/08p, 14.07.2008
- Grundbuchswidrige Eintragungen von Wohnungseigentum an notwendig allgemeinen Teilen sind nichtig und auch nicht durch genehmigende Umwidmung haltbar.OGH 5 Ob 181/02g, 12.09.2002
- Notwendig allgemeine Teile sind solche, die Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.OGH 5 Ob 181/02g, 12.09.2002
- An notwendig (oder zwingend) allgemeinen Teilen kann nie Wohnungseigentum begründet werden.OGH 5 Ob 181/02g, 12.09.2002
- Hier: Mall.OGH 5 Ob 160/01t, 27.09.2001
- Benützungsrechte außenstehender Personen an Teilen der Liegenschaft spielen für die rechtliche Qualifikation der Wohnungseigentumsfähigkeit keine Rolle.OGH 5 Ob 160/01t, 27.09.2001
- Wohnungseigentum an einem Objekt, durch das andere Hausbewohner gehen müssen, um die ihnen zur (Mit-)Nutzung zugewiesenen Teile der Liegenschaft zu erreichen, kann nur dann geschaffen werden, wenn die betroffenen Teile (Räume, durch die durchgegangen werden muss) aus dem Verband des Objektes des künftigen Wohnungseigentümers ausgenommen werden.OGH 5 Ob 160/01t, 27.09.2001
- Hier: Kellerräume und Lagerräume, in denen Teile der Heizanlage untergebracht sind oder die durchquert werden müssen.OGH 5 Ob 188/97a, 02.09.1997
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0097520 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 10 von 26.
- OGH 5 Ob 50/25a, 20.11.2025, Fall aus Wien
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- OGH 5 Ob 135/20v, 25.01.2021, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 151/20x, 30.09.2020, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 73/20a, 18.06.2020, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 76/20t, 03.06.2020, Fall aus Tirol
Im Gesetz
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 2 · Begriffsbestimmungen
- WEG 2002 § 3 · Begründung von Wohnungseigentum; Titel, Zustimmung, Beschränkung
- WEG 2002 § 9 · Ermittlung und Änderung der Nutzwerte
- WEG 2002 § 10
Verwandte Fragen
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