ABGB § 835

Nur mit Zustimmung aller. Nimmt jemand einen gemeinsam genutzten Teil für sich allein in Anspruch, ist das eine wichtige Veränderung. Fehlt eine Einigung, kann sie nur das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen. Ohne Einigung oder Gerichtsentscheidung ist der Eingriff eigenmächtig und rechtswidrig.

Bei Stimmengleichheit über bauliche Maßnahmen entscheidet auf Antrag das Gericht. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es sich um eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme oder um eine wichtige Veränderung handelt.

Grundsätzlich ja. Als Miteigentümer können Sie eine Nutzung verlangen, die ungefähr Ihrem Anteil entspricht, wenn Sie diese Nutzung persönlich auch brauchen. Das Gericht wägt dabei alle Umstände ab, etwa familiäre Verhältnisse und die Dringlichkeit, und gleicht ungleiche Nutzungen durch ein Entgelt aus.

Ja. Für wichtige Veränderungen am gemeinsamen Gut braucht die Mehrheit gegen den Willen der Minderheit die Zustimmung des Gerichts. Hat sie ohne diese Zustimmung gehandelt, können Sie als überstimmter Miteigentümer verlangen, dass der Eingriff unterlassen und beseitigt wird. Vor der Beschlussfassung muss Ihnen außerdem Gelegenheit gegeben werden, sich zu äußern.

Ob eine von der Mehrheit geplante Maßnahme nachteilig ist, hängt nicht nur von finanziellen Interessen ab. Es sind die gesamten Umstände des Falls zu berücksichtigen, also auch ein ideelles Interesse eines Miteigentümers am Aussehen seines Hauses.

Wichtige Veränderungen dürfen gegen den Willen der Minderheit nur unter Einhaltung der dafür vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden. Das gilt auch für Verträge, die dazu mit dritten Personen geschlossen werden.

Bei der Entscheidung über eine wichtige Veränderung werden die Gesamtinteressen der Eigentümergemeinschaft abgewogen. In diese Abwägung fließt auch die persönliche Lage der einzelnen Teilhaber ein, also ihre persönlichen und familiären Verhältnisse und Bedürfnisse. Das folgt aus der Treuepflicht in einer Gemeinschaft, die Rücksichtnahme auf die anderen Teilhaber verlangt.

Ob eine von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Beurteilt wird das vom Standpunkt der Miteigentümer aus und nicht vom Standpunkt der Mehrheit.

Nein. Eine Regelung, wer welchen Teil der gemeinsamen Sache benützt, können die Miteigentümer nur einstimmig treffen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag auch eines einzelnen Miteigentümers das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Auch die Änderung einer bestehenden Regelung braucht die Zustimmung aller.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

Ja, mit dieser Folge: Hat auch nur einer der Miteigentümer den Eingriff gestattet, handelt der Dritte nicht mehr eigenmächtig. Die übrigen Miteigentümer können ihm die Benützung daher nicht schon wegen Eigenmacht untersagen.

Wer selbst stört, kann allein auf Unterlassung geklagt werden. Geht es aber um jemanden, der nicht selbst stört, kommt es darauf an, ob er die verlangte Leistung im Innenverhältnis der Gemeinschaft auch allein erbringen kann. Ist dafür das Zusammenwirken aller nötig, müssen Sie alle gemeinsam in Anspruch nehmen.

Im gerichtlichen Verfahren über die Verwaltung und Benützung einer gemeinsamen Sache gilt die Regel des Zivilprozesses nicht, nach der ein Verkauf während des Verfahrens ohne Einfluss bleibt. Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil, wird das Verfahren daher nicht nach dieser Regel unverändert fortgeführt.

Wenn Sie sich als Hälfteeigentümer über eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme nicht einigen, entscheidet das Gericht nur darüber, ob die von einem gewollte Maßnahme durchgeführt werden darf. Die Entscheidung ersetzt lediglich die fehlende Mehrheit. Die Sache bleibt dadurch eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme, sodass die strengeren Regeln für wichtige Veränderungen nicht gelten.

Kündigt die Mehrheit der Eigentümer gegen den Willen der Minderheit, entscheidet das Gericht im Verfahren außer Streitsachen über die Genehmigung. Es beurteilt dabei nach Ermessen, ob die von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft ist.

Die Mehrheit der Miteigentümer kann nur die laufende Verwaltung besorgen. Bei wichtigen Veränderungen wirkt ihr Vertrag gegenüber einem überstimmten oder übergangenen Miteigentümer nicht, solange ihn das Gericht nicht genehmigt hat. Ihm gegenüber benützt der Mieter die Sache dann ohne Titel.

Mietverträge, die der Bauträger einzelnen Wohnungseigentumsbewerbern über Abstellplätze eingeräumt hat, unterliegen der besonderen Prüfung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das gilt für Plätze auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft ebenso wie für Flächen, an denen Zubehörwohnungseigentum möglich gewesen wäre, aber nicht begründet wurde. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf eine seinem Anteil entsprechende Nutzung und auf ein angemessenes Entgelt für eine darüber hinausgehende Nutzung anderer.

Nein. Soll einem Miteigentümer, der zugleich Mieter ist, gekündigt werden, darf er an dieser Entscheidung nicht mitwirken, auch dann nicht, wenn ihm die Mehrheit der Anteile gehört. Niemand darf in eigener Sache Richter sein. Für die Kündigung braucht es die Zustimmung aller übrigen oder des Gerichts.

Entscheidet das Gericht nach Ermessen über eine Maßnahme in der Eigentümergemeinschaft, hat es eine zwischen den Miteigentümern bestehende Vertragslage zu berücksichtigen.

Nein. Ein Bestandvertrag über die gemeinsame Sache, der eine wichtige Veränderung bedeutet, braucht die Zustimmung aller Miteigentümer oder des Gerichts. Dieser Schutz der Minderheit darf nicht dadurch umgangen werden, dass sich die an der Nutzung interessierten Miteigentümer zu einem Verein zusammenschließen und dieser als Dritter mietet.

Geht es um eine gerichtliche Regelung unter Miteigentümern, müssen alle Miteigentümer am Verfahren beteiligt sein. Über ein gemeinschaftliches Verhältnis kann nämlich nur gegenüber allen entschieden werden. Fehlt auch nur einer, sei es auf der Antragsteller- oder auf der Gegenseite, bleibt der Antrag erfolglos.

Soll der Mietvertrag mit einem Miteigentümer gekündigt werden, muss auch dessen fehlende Zustimmung durch eine Entscheidung des Gerichts im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Ja. Ob für die gemeinsame Liegenschaft ein Verwalter bestellt wird, entscheidet die Mehrheit der Stimmen. Wer überstimmt wurde, kann dagegen nichts unternehmen. Anderes gilt nur, wenn der bisherige Verwalter ausnahmsweise für einen bestimmten Zweck vereinbart worden war.

Nein. Das Gericht kann nur angerufen werden, wenn die Mehrheit eine wichtige Veränderung durchführen will und die Überstimmten sich dagegen wehren. Umgekehrt können Sie als Minderheit eine Änderung, die die Mehrheit ablehnt, nicht über das Gericht erzwingen. Das gilt auch für den, dem ein Teil der Sache zur Nutzung überlassen wurde.

Grundsätzlich nicht. Lehnt die Mehrheit die Entfernung des Verwalters ab, können Sie als Minderheit deswegen nicht einfach das Gericht um Abhilfe anrufen. Ist der Verwalter selbst Miteigentümer und verhindert er seine sofortige Absetzung mit der eigenen Stimme, steht den übrigen Miteigentümern aber ein Antrag auf Abberufung aus wichtigem Grund offen.

Das Gericht. Steht Stimme gegen Stimme, kann auch bei ganz gewöhnlichen Verwaltungsfragen, etwa einer Kündigung, der Richter entscheiden. Das Gericht greift dabei nur so weit ein, wie es nötig ist, um die Pattstellung aufzulösen.

Gibt es keinen gemeinsamen Verwalter, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Miteigentümer gesetzt werden. Davon zu unterscheiden sind bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber. Verwaltungshandlungen sind Maßnahmen, die das gemeinsame Interesse aller betreffen.

Außerhalb des Wohnungseigentums springt das Gericht nur in bestimmten Fällen ein: wenn sich gleiche Stimmen gegenüberstehen oder wenn bei wichtigen Veränderungen keine Einstimmigkeit zustande kommt und die im Gesetz vorgesehenen anderen Wege nicht beschritten werden. Sonst ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Gemeinschaft zu regeln.

Ja. Auch wenn Sie als Miteigentümer bereits rechtskräftig verurteilt wurden, eine eigenmächtig vorgenommene Veränderung rückgängig zu machen, können Sie bei Gericht beantragen, dass die Veränderung nachträglich gebilligt wird. Das Gericht entscheidet dann, ob sie bestehen bleiben darf, allenfalls gegen Sicherstellung.

Nein. Lösen Miteigentümer einen Mietvertrag auf und klagen sie auf Räumung, kann die dafür nötige Genehmigung des Außerstreitrichters auch noch nach Einbringung der Klage erteilt werden. Die zunächst fehlende Genehmigung macht die Klage nicht von vornherein aussichtslos, weil die Auflösungserklärung durch das Festhalten am Räumungsbegehren schlüssig wiederholt wird.