WEG 2002 § 9

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Nein. Sind die Anteile an einer Eigentumswohnung als Paar miteinander verbunden, dürfen sie nicht getrennt behandelt werden. Ein Gläubiger, der nur gegen einen von Ihnen einen Exekutionstitel hat, kann daran kein Pfandrecht begründen.

Was zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt gehört und was Sie allein nutzen dürfen, ergibt sich aus der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Die Festsetzung der Nutzwerte schafft dafür keinen eigenen Rechtsgrund. Sie bildet die Widmung nur nach.

Nach einer späteren Bauführung müssen Sie die gerichtliche Neufestsetzung der Nutzwerte binnen eines Jahres beantragen. Die Frist läuft ab der Beendigung der eigentlichen Bauarbeiten. Ob eine Baubewilligung oder Bauanzeige nötig war, ändert am Fristbeginn nichts.

Ja. Auch bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung von Ehegatten oder Partnern kann ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen werden. Eine nur teilweise Wirkung, die bloß den Anteil eines Partners erfasst, kommt dabei nicht in Betracht.

Nein. Klagen mehrere Wohnungseigentumsbewerber gemeinsam, werden ihre Ansprüche nicht zusammengerechnet; jeder Anspruch wird gesondert bewertet. Anders ist es bei Ehegatten, die sich gemeinsam um dasselbe Objekt beworben haben: Ihre Ansprüche werden gemeinsam bewertet.

Die Nutzwerte werden in einem eigenen Verfahren festgesetzt, das nur auf Antrag beginnt, in dem die Beteiligten aber nichts frei vereinbaren können. Festgesetzt wird für alle Objekte der Liegenschaft, die als Wohnungseinheit in Betracht kommen, und zwar nach der Rechtslage und der jeweiligen Widmung.

Nein. Die Festsetzung der Nutzwerte sagt grundsätzlich nichts darüber aus, wem Rechte an den einzelnen Räumen zustehen. Sie findet oft schon vor der Bauführung oder vor dem Verkauf der Wohnungen statt. Auch eine neue Festsetzung schafft keinen eigenen Rechtsgrund für eine Nutzung.

Die im Gesetz genannten Fälle, in denen die Nutzwerte neu festgesetzt werden können, sind nicht abschließend aufgezählt. Eine Neufestsetzung ist daher auch in anderen Fällen möglich.

Grundsätzlich setzt die neue Festsetzung des Nutzwerts voraus, dass sich der Sachverhalt nachträglich geändert hat. Es genügt aber auch, dass der wahre Sachverhalt erst später hervorkommt, weil er dem Gericht oder der Schlichtungsstelle bei der ersten Festsetzung verborgen geblieben ist.

Grundlage für die Festsetzung der Nutzwerte ist die konkrete Widmung des Objekts, wie sie der geltenden Rechtslage entspricht. Diese Rechtslage muss das Gericht von sich aus als Vorfrage prüfen.

Wie groß Ihr Anteil an einer Liegenschaft ist, ergibt sich aus dem Grundbuch. Geändert werden kann er nur durch eine Eintragung im Grundbuch, für die ein gültiger Rechtsgrund vorliegen muss. Werden die Nutzwerte neu festgesetzt, passen sich die Miteigentumsanteile deshalb nicht von selbst an.

Ergibt sich aus der Neufestsetzung der Nutzwerte ein Anspruch auf Übertragung oder Ausgleich von Anteilen, müssen Sie diesen notfalls gerichtlich durchsetzen. Am Ende muss die Änderung noch im Grundbuch eingetragen werden.

Nein. Bei der Festsetzung der Nutzwerte wird nur als Vorfrage beurteilt, ob ein Objekt für Wohnungseigentum überhaupt geeignet ist. An der baurechtlichen Widmung oder Bewilligung ändert das nichts, und diese ist dafür auch nicht maßgeblich. Wird einem Durchgangsraum die Eignung abgesprochen, hilft der Hinweis auf die Bauvorschriften nicht.

Ja. Wurde bei der Festsetzung der Nutzwerte gegen zwingende Grundsätze verstoßen und ist sie deshalb nichtig, kann jeder Miteigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber eine gerichtliche Neufestsetzung beantragen. Dieser Antrag ist an keine Frist und an keine Bagatellgrenze gebunden.

Wurde bei der Berechnung der Nutzwerte gegen zwingende Grundsätze verstoßen, können Sie deshalb jederzeit eine neue gerichtliche Festsetzung beantragen. Eine Frist läuft dafür nicht ab. Das gilt auch, wenn die Abweichung erst durch eine spätere Änderung entstanden ist oder erst nachträglich hervorgekommen ist.

Aufgreifen können Sie nur schwere Fehler: wenn ein eigenständiges Objekt übergangen oder umgekehrt ein allgemeiner Teil des Hauses wie ein eigenes Objekt behandelt wurde, oder wenn allgemeine Teile ohne jeden Umbau zu Wohnungseigentum umgewidmet wurden. Bloße Lese-, Mess- und Rechenfehler oder Bewertungsfragen zählen nicht dazu.

Ja. Widersprechen einander zwei private Nutzwertberechnungen, darf das Gericht die Nutzwerte erstmals selbst festsetzen. Diesen Antrag können Sie schon stellen, bevor die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch bewilligt ist.

Steht endgültig fest, dass ein ursprünglich geplantes und in das Wohnungseigentum einbezogenes Objekt nicht errichtet wird, ist das seinem Untergang gleichzuhalten. Das Wohnungseigentum daran erlischt, und die Nutzwerte müssen neu festgesetzt werden.

Nein. Die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte erfolgt seit 1997 ausschließlich durch das Gutachten eines privaten Sachverständigen. Eine spätere Änderung bereits eingetragener Nutzwerte muss das Gericht festsetzen; die bloße Vorlage eines korrigierten Gutachtens reicht dafür nicht.

Ändern sich die Nutzwerte während der Bauausführung nur geringfügig, können die Miteigentumsanteile im Grundbuch vereinfacht angepasst werden. Die Nutzwerte müssen zuvor entweder vom Gericht oder einvernehmlich von allen Wohnungseigentümern neu festgesetzt werden. Ob dabei allgemeine Teile in eine Wohnung einbezogen werden, spielt keine Rolle.

Wenn die Änderung auf der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder einer Gerichtsentscheidung beruht und baurechtlich voraussichtlich zulässig ist, genügt das. Ist nicht ersichtlich, warum eine Baubewilligung ausbleiben sollte, rechtfertigt auch eine noch nicht bewilligte Bauführung die gerichtliche Nutzwertfestsetzung.

Nein. Anteile, die verschieden belastet sind, dürfen nicht zu einem Anteil verbunden werden, auf dem Wohnungseigentum begründet werden soll. Die verbundenen Anteile müssen immer dasselbe rechtliche Schicksal haben. Das gilt auch dann, wenn ein Anteil frei ist und der andere durch eine Beschränkung des Eigentums gebunden ist.

Nein. Im Verfahren über die Nutzwerte wird nur nachvollzogen, wie die Teile der Liegenschaft bereits gewidmet sind. Die Festsetzung schafft selbst keinen Rechtsgrund für eine Widmung. Wer eine Änderung durchsetzen will, muss dafür ein eigenes Verfahren führen; beides gleichzeitig zu verfolgen ist nicht möglich.

Nein. Die Anteile können nur berichtigt werden, wenn die Nutzwerte zuvor neu festgesetzt wurden, entweder durch das Gericht oder durch eine Einigung aller Wohnungseigentümer. Ohne diese Neufestsetzung ist eine bloße Berichtigung nicht möglich.