OGH 9 Ob 70/25x

Wie hoch die Minderung ausfällt, richtet sich danach, wie stark und wie lange das Objekt unbrauchbar ist. Verglichen wird, was am Markt mit dem Mangel und was ohne den Mangel zu erzielen wäre; gemindert wird der Zins für die Zeit der Beeinträchtigung. Bei starker Lärmbelästigung sind rund fünfundzwanzig Prozent die Obergrenze, im Übrigen entscheiden die Umstände des Einzelfalls, und bei Ermittlungsschwierigkeiten darf das Gericht den Betrag schätzen.

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf eine rechtliche Überlegung stützen, die Sie nicht beachtet haben und auf die Sie das Gericht nicht hingewiesen hat. Sie müssen die Gelegenheit bekommen, sich dazu zu äußern.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Lässt sich das genaue Ausmaß der Mietzinsminderung nur schwer ermitteln, darf das Gericht den Betrag nach seinem Ermessen festsetzen. Es muss dazu nicht jedes Detail beweisen lassen. Diese Schätzung ist ausdrücklich zulässig.