OGH 5 Ob 19/25t

Ja. Solange Sie mit der Gegenseite ernsthaft über eine Einigung verhandeln, läuft auch eine kurze Ausschlussfrist nicht gegen Sie. Nach dem endgültigen Scheitern der Gespräche müssen Sie aber in angemessener Zeit klagen; warten Sie mehr als drei Monate zu, ist Ihr Recht verloren. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa von der ursprünglichen Länge der Frist und vom Aufwand für die Klage.

Bei einer Ausschlussfrist verlieren Sie Ihr Recht, sobald die Frist abgelaufen ist. Das gilt auch dann, wenn Sie die Geltendmachung ohne eigenes Verschulden unterlassen haben.

Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.

Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.

Eine Vereinbarung über die Wertsicherung des Mietzinses können Sie eigenständig überprüfen lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Frist von drei Jahren für die Überprüfung des Hauptmietzinses schon abgelaufen ist.