ABGB § 1075

Ist der Verkauf an einen Dritten von einer Bedingung abhängig, etwa von einer behördlichen Genehmigung, entsteht Ihr Recht zum Einlösen erst mit dem Eintritt dieser Bedingung. Erst dann muss Ihnen der Verpflichtete die Sache anbieten und erst dann läuft Ihre Frist. Eine Klausel, wonach der Kaufvertrag nur bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts gelten soll, ändert daran nichts.

Die Frist beginnt erst, wenn Ihnen alles mitgeteilt wurde, was Sie für Ihre Entscheidung brauchen: Gegenstand, Preis, Zahlungsbedingungen, Bedingungen sowie Nebenrechte und Nebenpflichten. Ein unvollständiges oder bloß beiläufiges Angebot setzt die Frist nicht in Gang, selbst wenn Sie vom Verkauf ohnehin sicher wissen. Bis zur Klarstellung läuft die Frist nicht.

Ja. Die rechtzeitige Erklärung genügt; damit kommt der Kaufvertrag mit dem Belasteten zustande und der Vertrag mit dem Dritten erlischt. Dass Ihnen der Name des Dritten und der volle Vertragstext nicht genannt wurden, schadet nicht, wenn Sie den Namen in den anschließenden Verhandlungen erfahren und den Vertrag nie verlangt haben. Konnten Sie das Recht wegen eines gesetzlichen Hindernisses gar nicht ausüben, erlischt es trotz Nichtausübung nicht.

Nein. Anders als ein Vorkaufsrecht erlischt ein Vorpachtrecht nicht schon dadurch, dass Sie es bei einer an sich möglichen Gelegenheit nicht ausgeübt haben. Dasselbe gilt für ein Vormietrecht und ein Voruntermietrecht.

Es genügt nicht, fristgerecht zu erklären, dass Sie einlösen wollen. Sie müssen innerhalb der Frist auch den Kaufpreis leisten, den der andere Käufer zahlen müsste, oder ihn tatsächlich anbieten; bei unbeweglichen Sachen binnen dreißig Tagen. Eine bloße Finanzierungszusage der Bank reicht dafür nicht.

Er muss Ihnen die Liegenschaft unter Angabe des vollständigen Vertragsinhalts mit allen Nebenbedingungen anbieten. Dazu zählen etwa Zahlungsbedingungen, Gefahrtragung, Gewährleistung und Kosten der Vertragserrichtung sowie Bedingungen und Auflagen. Fehlt etwas davon, beginnt die Frist für die Einlösung gar nicht zu laufen.

Sie müssen innerhalb der Einlösungsfrist nicht nur den Preis, sondern auch die geschuldeten Nebenleistungen anbieten oder sicherstellen. Unterbleibt das, erlischt Ihr Vorkaufsrecht. Es muss also rechtzeitig genau jene Leistung angeboten werden, die auch der andere Käufer zu erbringen hätte.

Wurde der Preis gestundet, müssen Sie ihn sicherstellen, um die Sache wirklich einzulösen. Das kann etwa durch eine treuhändige Hinterlegung bei einem bestimmten Rechtsanwalt geschehen. Erst damit haben Sie Ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

Nein. Ein Einlösungsanbot an Sie wirkt nur, wenn tatsächlich ein bindendes Angebot eines Dritten vorliegt; ein bloßes Verkaufsangebot des Verpflichteten an den Dritten reicht nicht. Dass ein bindendes Angebot vorliegt, muss derjenige beweisen, der zum Anbot verpflichtet ist.

Nein. Das Anbot soll Sie nur über den Vorkaufsfall und dessen vollen Inhalt in Kenntnis setzen. Kennen Sie all diese Umstände bereits, können Sie Ihr Einlösungsrecht auch ohne Anbot ausüben und haben deshalb keinen Anspruch darauf.

Solange der Vertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten noch auf eine notwendige Genehmigung wartet, etwa nach einem Grundverkehrsgesetz, tritt der Vorkaufsfall nicht ein. Erst danach beginnt für Sie die Zeit zu laufen. Dasselbe gilt für einen Vorpachtfall.

Ja. Die gesetzliche Einlösungsfrist ist nicht zwingend, Sie dürfen also eine abweichende Frist vereinbaren. Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, wirkt es auch mit dieser vereinbarten Frist gegenüber Dritten.

Sie können den ungenützten Ablauf der Einlösungsfrist schon im Grundbuchsgesuch nachweisen. Dazu müssen aber sowohl der Inhalt des Anbots als auch Beginn und ungenützter Ablauf der Frist durch Urkunden belegt werden, die für eine Eintragung im Grundbuch tauglich sind.

Ja, unter bestimmten Bedingungen. Die Bankgarantie muss über den gesamten Betrag lauten, den der andere Käufer zu zahlen hätte, und sie muss ohne Prüfung des Rechtsgrunds und ohne jede Einwendung abrufbar sein. Dann gilt sie als tatsächliches Zahlungsangebot und damit als wirkliche Einlösung.