WEG 2002 § 37
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Die Bestimmung über den Bauzustand beim Kauf von Wohnungseigentum ist als gesetzlich vorgesehene Gewährleistungspflicht zu verstehen. Sie soll Sie als Wohnungseigentumsbewerber davor bewahren, dass die anstehenden Kosten für Erhaltungsarbeiten nicht ausreichend berücksichtigt werden.
Der Schutz für Wohnungseigentumsbewerber gilt auch dann, wenn der Organisator die Wohnungen nach und nach verkauft. Die Interessenlage ist ähnlich wie bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum. Der Schutz soll nicht mit dem Argument ausgehebelt werden können, es liege bloß ein abgeleiteter Erwerb vor.
Haben Sie als Wohnungseigentumsbewerber kein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses erhalten, können Sie vom Organisator jenen Anteil an den Sanierungskosten verlangen, der auf Ihre Wohnung entfällt. Sie müssen nicht verlangen, dass er in die Rücklage zahlt. Das gilt auch dann, wenn die Arbeiten aus der Rücklage finanziert werden könnten.
Ja, wenn die Zahlung an einen Treuhänder auf ein Treuhandkonto geht und der Bauträger darüber nicht verfügen kann. Ist der Treuhänder aber zugleich Geschäftsführer oder Mehrheitsgesellschafter des Bauträgers, fehlt diese ausschließliche Verfügungsmacht und die Zahlung ist unzulässig.
Bestehen in einem Haus noch alte Mietverhältnisse aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum, gilt für einen Teil der Aufwendungen der mietrechtliche Verteilungsschlüssel. Jeder Eigentümer kann die Verteilung dieser Kosten gerichtlich überprüfen lassen. Damit die Entscheidung für alle Mieter gilt, müssen die Hauptmieter dem Verfahren beigezogen werden.
Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt, zu dem das Wohnungseigentum begründet wurde, sondern wann der Kaufvertrag geschlossen und die Wohnung übergeben wurde. Die Schutzbestimmung gilt daher für alle Kaufverträge, die ab ihrem Inkrafttreten abgeschlossen wurden.
Der Schutz beim schrittweisen Verkauf von Wohnungen durch den Organisator gilt auch dann, wenn beim erstmaligen Begründen des Wohnungseigentums kein sogenannter Gründungshelfer eingesetzt wurde. Er gilt ebenso, wenn kein vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers begründet wurde.
Es zählen nur Arbeiten, die schon zum Zeitpunkt der Übergabe notwendig waren, und nur solche, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen – kleine Arbeiten bleiben außer Betracht. Ob eine Rücklage vorhanden ist, spielt keine Rolle, weil deren Auffüllung Sie später überraschend belasten kann.
Beim Kauf vom Wohnungseigentumsorganisator gilt die Eigenschaft als zugesichert, dass innerhalb von zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten nötig werden. Für jede einzelne solche Erhaltungsarbeit beginnt die Verjährungsfrist gesondert zu laufen, sobald sie objektiv erkennbar wird. Ein früher aufgetretener Mangel setzt die Frist also nicht auch für Mängel in Gang, die damals noch gar nicht erkennbar waren.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt schon dann als rechtlich vorhanden, wenn im Grundbuch angemerkt ist, dass Wohnungseigentum eingeräumt wird, und wenigstens ein Bewerber Miteigentum erworben hat. Sie muss also nicht erst fertig begründet sein.
Nein. Solange Ihr Eigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, steht Ihnen als Wohnungseigentumsbewerber die Eigentumsfreiheitsklage nicht zu. Sie können damit eigenmächtige Änderungen anderer Bewerber oder Wohnungseigentümer noch nicht abwehren.
Ja. Auch die Zusage, einem bereits schlichten Miteigentümer Wohnungseigentum einzuräumen, kann im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung schützt nämlich nicht nur den Erwerb des Anteils, sondern auch den darüber hinausgehenden Erwerb des Wohnungseigentums.
Die dreijährige Frist beginnt erst, wenn für Sie als Erwerber zweifelsfrei feststeht, dass das Gutachten fehlerhaft war oder größere Erhaltungsarbeiten nötig sind. Das gilt aber nur innerhalb von zehn Jahren. Der Grund ist, dass sich der Bedarf an größeren Arbeiten oft erst mit deutlicher Verzögerung zeigt.
Ja. Die Aufzählung jener wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen, die in diesem Zusammenhang gelten, wird nicht auf die Regel über die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft ausgedehnt. Diese Bestimmung steht einem Begehren auf reale Teilung daher nicht entgegen.
Ob Sie einen Antrag stellen können und ob Sie zu beteiligen sind, richtet sich nach den inhaltlichen Regeln des Wohnungseigentumsrechts, nicht nach der Verfahrensvorschrift allein. Alle Miteigentümer sind nicht schon dann beizuziehen, wenn Gemeinschaftsinteressen berührt sein könnten, sondern nur, wenn sie tatsächlich berührt sind. Können Ihre Interessen durch die Entscheidung unmittelbar berührt werden, haben Sie Parteistellung.