Wo klage ich, wenn mir der Vertrag den Umbau erlaubt?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 17.12.2020 (12 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Wenn es auch zutrifft, dass der Außerstreitrichter über Anträge in allen Angelegenheiten der im § 9 MRG genannten Veränderungen (Verbesserungen) des Mietgegenstandes zu befinden hat, so umfasst diese am § 1 AußStrG (§ 37 Abs 3 MRG) zu messende Vorschrift jedenfalls doch nicht vertragliche Ansprüche des Mieters, die die Vornahme bestimmter baulicher Veränderungen am Mietobjekt zum Gegenstand haben, wenn diese Ansprüche über die dem Mieter im § 9 MRG eingeräumten Rechte hinausgehen. Solche vertragliche Ansprüche sind somit nach wie vor im ordentlichen Rechtsweg zu verfolgen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Geltendmachung von Ansprüchen aus konkreten Vereinbarungen ist zum Unterschied von jenen, die sich unmittelbar auf das Gesetz und im Besonderen auf § 37 MRG gründen, dem streitigen Verfahren vorbehalten.OGH 5 Ob 32/08d, 15.04.2008
Ob die vom Mieter vorgenommenen Änderungen durch den Mietvertrag gedeckt sind, ist im Wege der Vertragsauslegung im streitigen Rechtsweg zu prüfen.OGH 2 Ob 46/98y, 23.04.1998
Gibt die vertragliche Vereinbarung nur die unabhängig von ihr gegebene gesetzliche Rechtslage wieder ("inhaltsleere Vertragsfloskel"), so wird das Rechtsschutzbegehren in Wahrheit auf das Gesetz gestützt und ist daher im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden.OGH 5 Ob 61/98a, 24.03.1998
Darauf, wie konkret die vertraglichen Vereinbarungen betreffend die zulässigen Veränderungen und Verbesserungen sind, kommt es nicht an. Wurden dem Mieter generell die Veränderungen des Mietobjektes nach seinen Bedürfnissen oder für bestimmte Zwecke gestattet, ist im Wege der Vertragsauslegung im streitigen Rechtsweg zu prüfen, in welchem Umfang der Vermieter dem Mieter Veränderungen gestattet hat.OGH 8 Ob 615/91, 19.12.1991

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0006066 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 12.

OGH 6 Ob 175/20h, 17.12.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 245/18t, 20.02.2019, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Außerstreitgesetz (AußStrG) Art. 18 § 1
Jurisdiktionsnorm (JN) Art. 18 § 1
Mietrechtsgesetz (MRG) Art. 9
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Duldungspflicht des Mieters bei Umbauten

Muss ich als Mieter Umbauarbeiten in meiner Wohnung dulden?

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, müssen Sie mehr dulden als nach den allgemeinen Regeln, damit Häuser leichter modernisiert werden können. Nicht jede Verkleinerung Ihrer Wohnung überschreitet dabei die Grenze der zulässigen Veränderung. Das richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietrechtsgesetzes.

günstig für Vermieter Eigenmächtige Veränderung der Mietwohnung

Muss ich meinen eigenmächtigen Umbau wieder rückgängig machen?

Wer als Mieter eine an sich zulässige Veränderung ohne die vorgeschriebene Zustimmung eigenmächtig vornimmt, ist nicht schutzwürdig. Der Vermieter kann daher grundsätzlich verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen. Dieser Anspruch besteht so lange, bis die Zustimmung vorliegt oder als erteilt gilt oder feststeht, dass der Vermieter die Änderung dulden muss.