OGH 5 Ob 245/18t

Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.

Nicht jede Veränderung beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild eines Hauses. Es zählt nur eine Veränderung, die das Aussehen tatsächlich verschlechtert. Bei dieser Beurteilung haben die Gerichte einen gewissen Spielraum.

Dann können Sie die Zustimmung nicht erzwingen. Es müssen alle Voraussetzungen zugleich vorliegen; eine Abwägung der Interessen findet nicht statt. Dass die Änderung üblich und für Sie wichtig ist, müssen Sie nachweisen.

Ein Antrag, mit dem Sie als Mieter eine Veränderung in der Wohnung durchsetzen wollen, hat nur Erfolg, wenn sämtliche im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen vorliegen. Es genügt nicht, wenn nur einige davon erfüllt sind.

Ob der Vermieter einer vom Mieter geplanten Veränderung zustimmen muss, wird im Außerstreitverfahren entschieden. Das gilt auch für Unterlassungsansprüche des Vermieters. Nur Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind im ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen.

Ob eine Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht, wird nach objektiven Umständen beurteilt. Beim wichtigen Interesse an der Änderung kommt es dagegen auf Ihr eigenes, persönliches Interesse als Mieter an.

Behauptet der Vermieter, Ihre geplante Veränderung beeinträchtige seine schutzwürdigen Interessen, muss er das selbst vorbringen und beweisen. Sie müssen das Gegenteil nicht nachweisen.

Ob der Vermieter eine Veränderung in der Wohnung dulden muss, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb liegt darin in der Regel keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung, mit der sich das Höchstgericht befassen muss.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.