MRG Art. 9

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie nur unwesentliche Änderungen vornehmen. Das sind Änderungen, die geringfügig und nicht erheblich sind und die sich leicht wieder beseitigen lassen. Sie dürfen außerdem keinen schutzwürdigen Interessen des Vermieters widersprechen und Bestand und Wert der Wohnung nicht beeinträchtigen können.

Ein Antrag, mit dem Sie als Mieter eine Veränderung in der Wohnung durchsetzen wollen, hat nur Erfolg, wenn sämtliche im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen vorliegen. Es genügt nicht, wenn nur einige davon erfüllt sind.

Behauptet der Vermieter, Ihre geplante Veränderung beeinträchtige seine schutzwürdigen Interessen, muss er das selbst vorbringen und beweisen. Sie müssen das Gegenteil nicht nachweisen.

Wer als Mieter eine an sich zulässige Veränderung ohne die vorgeschriebene Zustimmung eigenmächtig vornimmt, ist nicht schutzwürdig. Der Vermieter kann daher grundsätzlich verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen. Dieser Anspruch besteht so lange, bis die Zustimmung vorliegt oder als erteilt gilt oder feststeht, dass der Vermieter die Änderung dulden muss.

Nur nach einer ordentlichen Anzeige. Dass der Vermieter die Arbeiten faktisch mitbekommt, löst die Zustimmung nicht aus. Ihre Anzeige muss alle Angaben enthalten, damit er sich ein ausreichendes Bild machen und seine Kontrollrechte ausüben kann; überspannen darf man diese Anforderungen aber nicht.

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.

Nein. Eine vorgedruckte Vertragsklausel, die Sie verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses weiß ausgemalt zurückzugeben, benachteiligt Sie einseitig und ist unwirksam. Das gilt in allen Mietverhältnissen. Zulässig bleibt eine Klausel, die nur verlangt, die Wohnung geräumt und gereinigt im Zustand wie bei der Anmietung zurückzugeben, wobei die normale Abnützung berücksichtigt wird.

Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.

Dann können Sie die Zustimmung nicht erzwingen. Es müssen alle Voraussetzungen zugleich vorliegen; eine Abwägung der Interessen findet nicht statt. Dass die Änderung üblich und für Sie wichtig ist, müssen Sie nachweisen.

Streitigkeiten über Veränderungen und Verbesserungen an der Wohnung gehören ins Außerstreitverfahren. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Entfernung oder die Wiederherstellung verlangt, weil der Mieter ohne die nötige Zustimmung umgebaut hat.

Das hängt davon ab, wo die Anlage angebracht ist, denn erfasst sind grundsätzlich nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands. Sicherheitsgitter im Bereich des Türstocks gehören noch zur Wohnungstür. Bei Anlagen, die teils innerhalb und teils außerhalb liegen, etwa einer Videoüberwachung, zieht die jüngere Rechtsprechung den Anwendungsbereich etwas weiter.

Ob der Vermieter einer vom Mieter geplanten Veränderung zustimmen muss, wird im Außerstreitverfahren entschieden. Das gilt auch für Unterlassungsansprüche des Vermieters. Nur Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind im ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen.

Ja. Auch wenn Sie eine wesentliche Veränderung an der Wohnung bereits durchgeführt haben, ohne sie anzuzeigen und ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, können Sie diese Zustimmung noch nachträglich im Verfahren außer Streitsachen erwirken.

Ob eine Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht, wird nach objektiven Umständen beurteilt. Beim wichtigen Interesse an der Änderung kommt es dagegen auf Ihr eigenes, persönliches Interesse als Mieter an.

Ein wichtiges Interesse an einer Veränderung ist mehr als ein bloßer Wunsch. Auch ein verständlicher oder von achtenswerten Beweggründen getragener Wunsch reicht dafür allein nicht aus.

Nicht ohne Weiteres. Es macht einen Unterschied, ob Sie in Ihrem Objekt eine Anlage einbauen oder ob aus einem Lagerraum im Keller ein Sanitärraum wird, der nur über allgemeine Teile des Hauses erreichbar ist. Eine solche Errichtung kann untersagt werden, wenn sie nicht der Übung des Verkehrs entspricht oder keinem wichtigen Interesse dient. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die Abwägung der Interessen erfolgt immer für den Einzelfall und bezieht sich auf die Nutzung der gesamten Liegenschaft. Die Änderung ist dabei als Ganzes zu beurteilen. Nicht jede bauliche Veränderung, die die Nutzwerte verschiebt, ist deshalb schon ein empfindlicher Eingriff für die anderen Miteigentümer.

Bloße Überlegungen der Zweckmäßigkeit sind noch kein wichtiges Interesse an einer Änderung. Auch der Vorteil, den andere Wohnungseigentümer aus der Änderung hätten, zählt nicht, etwa die dauerhafte Befreiung von den Kosten der Dachsanierung. Maßgeblich sind allein die wichtigen Interessen desjenigen, der die Änderung durchsetzen will.

Meist nicht. Berufen Sie sich nur auf das, was ohnehin in jedem Mietvertrag von Gesetzes wegen enthalten ist, etwa auf die Erhaltung des Mietobjekts in brauchbarem Zustand, stützen Sie sich in Wahrheit auf das Gesetz. Der Anspruch ist dann im außerstreitigen Verfahren durchzusetzen. Nur konkrete, über das Gesetz hinausgehende Absprachen eröffnen den Klagsweg.

Nein, nicht ohne Weiteres. Die Schaffung eines zweiten Badezimmers fällt unter keinen der Fälle, in denen eine Veränderung besonders begünstigt ist. Ein zweites Bad gehört selbst bei großen Wohnungen nicht zum Standard, sodass die Beurteilung, es sei nicht verkehrsüblich, vertretbar ist.

Nein. Eine Klausel im Mietvertragsformular, die den Eindruck erweckt, jede Veränderung an der Außenseite brauche die Zustimmung des Vermieters, ist unklar und daher unzulässig. Das Gesetz erlaubt Ihnen bestimmte Änderungen auch ohne diese Zustimmung.

Auch das Zusammenlegen von Wohnungen wird nach den Regeln über wesentliche Veränderungen des Mietgegenstands beurteilt; der Vermieter muss es nur dulden, wenn die dortigen Voraussetzungen vorliegen. Entscheidend ist dabei, ob die beiden Wohnungen überhaupt ein einheitliches Mietobjekt bilden. Rechtlich können sie auch nach einem Durchbruch zwei selbständige Mietobjekte bleiben.

Nein. Die Regeln über zulässige Veränderungen betreffen nur Änderungen innerhalb des Mietgegenstands. Den Umfang der gemieteten Fläche können Sie nicht einseitig ausdehnen, etwa indem Sie zusätzliche Flächen dazunehmen.

Nein. Die Gerichte sehen Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses kaum je als verkehrsüblich an; der Durchbruch einer Decke zwischen Keller und Wohngeschoß steht dem Durchbruch tragender Mauern nahe. Wollen Sie eine solche Änderung durchsetzen, müssen Sie selbst konkrete Tatsachen vorbringen und beweisen, die für die Üblichkeit sprechen.

Nein. Das Gesetz verlangt nicht bloß, dass die gewünschte Veränderung in Ihrem Interesse liegt, sondern dass sie einem wichtigen Interesse dient. Pläne wie eine künftige Heirat, ein Kinderwunsch oder gelegentliche Gäste sind bloße Absichtserklärungen und begründen noch kein gegenwärtiges wichtiges Interesse.

Sie als Mieter. Wenn Sie eine wesentliche Veränderung am Mietobjekt durchsetzen wollen, müssen Sie selbst vorbringen und beweisen, dass daran ein wichtiges Interesse besteht. Das gilt etwa für den Austausch einer Werbeaufschrift nach der Änderung der Geschäftsbezeichnung oder für eine Markise über der Auslage.

Nein. Wenn Sie innerhalb einer Wohnung einen zweiten selbständigen Baderaum schaffen wollen, ist das keine Errichtung oder Umgestaltung sanitärer Anlagen im Sinn des Gesetzes. Die Erleichterungen, die für solche Arbeiten gelten, kommen Ihnen dafür nicht zugute.

Ob der Vermieter eine Veränderung in der Wohnung dulden muss, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb liegt darin in der Regel keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung, mit der sich das Höchstgericht befassen muss.