OGH 6 Ob 175/20h

Ob eine Sache vor die Gerichte gehört, beurteilt das Gericht ausschließlich nach dem, was in der Klage behauptet wird. Was die Gegenseite einwendet, spielt dafür keine Rolle.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.

Ob über ein Begehren im Außerstreitverfahren oder im Prozess entschieden wird, richtet sich nach seinem Inhalt und nicht danach, ob es berechtigt ist. Wendet die Gegenseite ein, Ihnen fehle das Miteigentumsrecht, kann das nur dazu führen, dass Ihr Antrag inhaltlich abgewiesen wird.

Auch das Zusammenlegen von Wohnungen wird nach den Regeln über wesentliche Veränderungen des Mietgegenstands beurteilt; der Vermieter muss es nur dulden, wenn die dortigen Voraussetzungen vorliegen. Entscheidend ist dabei, ob die beiden Wohnungen überhaupt ein einheitliches Mietobjekt bilden. Rechtlich können sie auch nach einem Durchbruch zwei selbständige Mietobjekte bleiben.

Nein. Die Regeln über zulässige Veränderungen betreffen nur Änderungen innerhalb des Mietgegenstands. Den Umfang der gemieteten Fläche können Sie nicht einseitig ausdehnen, etwa indem Sie zusätzliche Flächen dazunehmen.

Das hängt davon ab, wo die Anlage angebracht ist, denn erfasst sind grundsätzlich nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands. Sicherheitsgitter im Bereich des Türstocks gehören noch zur Wohnungstür. Bei Anlagen, die teils innerhalb und teils außerhalb liegen, etwa einer Videoüberwachung, zieht die jüngere Rechtsprechung den Anwendungsbereich etwas weiter.

Ob der Vermieter einer vom Mieter geplanten Veränderung zustimmen muss, wird im Außerstreitverfahren entschieden. Das gilt auch für Unterlassungsansprüche des Vermieters. Nur Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind im ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Meist nicht. Berufen Sie sich nur auf das, was ohnehin in jedem Mietvertrag von Gesetzes wegen enthalten ist, etwa auf die Erhaltung des Mietobjekts in brauchbarem Zustand, stützen Sie sich in Wahrheit auf das Gesetz. Der Anspruch ist dann im außerstreitigen Verfahren durchzusetzen. Nur konkrete, über das Gesetz hinausgehende Absprachen eröffnen den Klagsweg.