Woran erkennt man, ob ein Keller eine eigene Sache ist?
günstig für Kellereigentümer betrifft Grundeigentümer, Kellereigentümer, Käufer, Nachbarn
Ein Keller unter fremdem Grund kann rechtlich eine eigene Sache sein. Dafür genügt es nicht, dass er nur von einem anderen Grundstück aus zugänglich ist. Entscheidend ist, wie er gebaut wurde und ob Teile über die Erdoberfläche hinausragen.
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Ständige Rechtsprechung seit 1968, zuletzt bestätigt am 30.07.2026 (10 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1968)
Ein unter fremden Grund und Boden befindlicher Keller kann selbstständiges Rechtsobjekt sein (so auch EvBl 1964 Nr 260). Hiezu genügt die Feststellung, dass er nur von einem anderen Grundstück aus zugänglich ist, nicht. Es kommt darauf an, durch welche baulichen Maßnahmen der Keller geschaffen wurde (zB Einziehung eines Gewölbes in bereits vorhandene Fundamente eines Gebäudes oder Ausschachtung ohne Zusammenhang mit den darüber befindlichen Bauwerken), sowie ob und inwieweit Teile des Kellers über die Erdoberfläche hinausragen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Eine selbstständige Verbücherung ist nur möglich, wenn der Keller-von bloßen Hilfseinrichtungen wie Entlüftungsschächten abgesehen - nicht über die Oberfläche des Grundstücks hinausragt.OGH 5 Ob 99/09h, 09.06.2009
- Seit 1. Jänner 2009 ist die Sonderrechtsfähigkeit von unterirdischen Räumen nach § 300 ABGB idF BGBl I 100/2008 zu beurteilen. Mit § 300 ABGB nF soll die durch das Hofkanzleidekret bewirkte Rechtslage über den 31. Dezember 2009 hinaus aufrecht erhalten werden.OGH 5 Ob 99/09h, 09.06.2009
- Unter der Oberfläche einer Liegenschaft befindliche, nicht als Fundament eines Gebäudes dienende Presshäuser, Keller und auch Tiefgaragen können als selbstständige unbewegliche Sachen gesehen und als eigene Grundbuchskörper behandelt werden.OGH 5 Ob 99/09h, 09.06.2009
- Unter der Erdoberfläche - von etwaigen Hilfseinrichtungen wie Be- und Entlüftungsschächten u.ä. abgesehen - liegende Räume und Bauwerke, die nicht der Fundierung eines über der Erdoberfläche errichteten Gebäudes dienen, können selbstständige Rechtsobjekte sein und sind dann auch wie Grundstücke zu behandeln und als Grundbuchskörper zu verbüchern.OGH 5 Ob 6/80, 09.09.1980
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0009893 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 10.
- OGH 5 Ob 2/26v, 30.07.2026, Fall aus Oberösterreich
- OGH 5 Ob 113/24i, 30.04.2025, Fall aus Tirol
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 297
- ABGB § 300 · Kellereigentum
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