ABGB § 297

Davon, ob das Gebäude bei seiner Errichtung auf Dauer stehen bleiben sollte. Nicht entscheidend ist, ob es sich ohne Zerstörung wieder abbauen ließe, sondern die Belassungsabsicht des Erbauers. Diese wird nicht nach seiner inneren Einstellung beurteilt, sondern nach dem äußeren Erscheinungsbild, also nach Zweck und Beschaffenheit des Baus und etwa nach einem von vornherein befristeten Recht, den Grund zu benützen.

Zu den unbeweglichen Sachen gehört, was auf Grund und Boden in der Absicht errichtet wird, dass es dauerhaft dort bleiben soll, also vor allem Häuser. Entscheidend ist daher die Absicht des Erbauers oder das, was die Beteiligten vereinbart haben.

Ja. An Kellern, Presshäusern, Stollen und Tiefgaragen unter fremdem Grund kann eigenes Eigentum bestehen, wenn dem Errichter ein Recht zusteht, den Grund dafür zu benützen. Solche Räume können als eigene Grundbuchskörper geführt werden. Voraussetzung ist, dass der Keller abgesehen von Hilfseinrichtungen wie Lüftungsschächten nicht über die Oberfläche hinausragt.

Nein. Auch ein Bauwerk, das nicht auf Dauer bestimmt ist, muss ein selbständiges Gebäude sein, damit es jemand anderem als dem Grundeigentümer gehören kann. Ein bloßer Gebäudeteil oder ein Aufbau auf einem bestehenden Haus, etwa eine Photovoltaikanlage, erfüllt das nicht.

Ja. Die alten Regeln über Kellergrundbücher gelten nicht nur für Keller von Weinbauern und Biererzeugern, sondern auch für Tiefgaragen. Auch an ihnen kann daher selbständiges Kellereigentum begründet und eine eigene Grundbuchseinlage eröffnet werden.

Grundsätzlich gehört alles, was auf oder in einem Grundstück gebaut wird, dem Grundeigentümer; davon gibt es aber Ausnahmen wie das Kellereigentum oder das Bauwerk ohne Belassungsabsicht. Wer sich auf eine solche Ausnahme beruft, muss sie behaupten und beweisen, und verbleibende Unklarheiten gehen zu seinen Lasten. Fällt das Recht, den Grund zu benützen, später weg, bleibt Ihr Eigentum am Bauwerk bestehen; der Grundeigentümer kann aber dessen Beseitigung verlangen.

Nein. Die Regel, dass fest mit dem Boden verbundene Gebäude zum Grundstück gehören, ist zwingend. Sie können sie durch eine Vereinbarung nicht ausschalten.

Ein Keller unter fremdem Grund kann rechtlich eine eigene Sache sein. Dafür genügt es nicht, dass er nur von einem anderen Grundstück aus zugänglich ist. Entscheidend ist, wie er gebaut wurde und ob Teile über die Erdoberfläche hinausragen.

Nein. Wer nur einen Gebäudeteil errichtet, etwa einen Aufbau oder eine Anlage auf einem bestehenden Haus, erwirbt daran kein eigenes Eigentum. Ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund kann nur ein selbständiges Gebäude sein.

Ein eintausend Kilogramm schwerer Heizkessel für Zentralheizung und Warmwasserbereitung ist ein selbständiger Bestandteil des Hauses und nicht dessen Zubehör. Als Maschine im Sinne des Gesetzes gilt er ebenfalls nicht.

Ja. Als Gebäude gilt alles, was auf dem Grund gebaut und mit ihm fest verbunden ist, unabhängig vom Baustoff. Dazu zählen auch Mauern, Holzzäune, Schuppen, Scheunen sowie Fertigteilhäuser, Fertigteilgaragen und Fertigteilschwimmbecken.

Wer auf fremdem Grund baut, verliert das Gebäude grundsätzlich an den Grundeigentümer. Diese Regel gilt aber nicht, wenn das Gebäude von vornherein nicht dauerhaft dort bleiben sollte. Entscheidend ist die Absicht des Erbauers im Zeitpunkt der Errichtung.

Ja. Wurde ein Bauwerk mit der Absicht errichtet, dauerhaft auf dem Grundstück zu bleiben, ist es Teil des Grundstücks und gehört dem Grundeigentümer. Die Regel ist, dass Grund und Gebäude derselben Person gehören; ein eigenes Eigentum am Gebäude ist die Ausnahme.

Auch eine solide Bauweise schließt ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund nicht aus. Das Eigentum daran entsteht schon durch die Errichtung selbst; eine Urkundenhinterlegung ist dafür nicht nötig.

Ein eigenes Bauwerk liegt vor, wenn auf fremdem Grund gebaut wird und das Gebäude dort nicht dauernd bleiben soll. Dass diese Absicht fehlt, muss von außen erkennbar sein, meist am Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie kann sich auch aus der Zweckwidmung oder aus dem Nutzungsverhältnis zum Grundeigentümer ergeben.

Nein, wenn das Gebäude schon beim Bau fest mit dem Grund verbunden wurde. Es gehört dann zum Grundstück, und daran ändert auch eine spätere Vereinbarung nichts. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Arbeiten begonnen haben.

Das ergibt sich entweder aus dem äußeren Erscheinungsbild des Bauwerks oder aus den Rechtsverhältnissen zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter. Eine leichte Bauweise und eine nur lockere Verbindung mit dem Boden sprechen dagegen, dass der Bau bleiben soll. Dann kann er auch bei unbefristeter Nutzung des Grundes ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund sein.

Ist der Keller oder die Tiefgarage erst nach der Anlegung des Grundbuchs entstanden, kann daran nicht ohne Weiteres Eigentum eingetragen werden. Für die Verbücherung muss zuerst das Verfahren zur Richtigstellung des Grundbuchs eingeleitet werden.