Gelten Regeln aus dem Kaufvertrag auch zwischen allen Wohnungseigentümern?
günstig für Wohnungseigentümerbetrifft Wohnungseigentümer, Käufer, Bauträger, Hausverwaltungen
Ja, wenn sie über das Verhältnis von Käufer und Verkäufer hinausgehen und bereits die künftige Gemeinschaft betreffen, etwa Versicherung und Wiederaufbau, Hausverwaltung, Heizkosten, Instandhaltung, bauliche Veränderungen oder die Zuweisung von Abstellplätzen. Solche als Gemeinschaftsordnung zusammengefassten Punkte wirken auch unter den späteren Wohnungseigentümern, wenn alle gleichlautende Verträge geschlossen haben.
Rechtsprechung seit 1990, zuletzt bestätigt am 30.08.2021
(1 Entscheidung).
So hat das Gericht es formuliert (1990)
Enthält ein Wohnungseigentums-Vertrag Bestimmungen, die nicht Rechtsbeziehungen der beiden Vertragsteile in ihrer Eigenschaft als Käufer und Verkäufer, sondern Regelungen, die bereits die geplante Mit- und Wohnungseigentumsgemeinschaft betreffen und damit über die obligatorischen Beziehungen der unmittelbar beteiligten Vertragsteile hinausgehen und sollen diese Bestimmungen der reibungsfreien Nutzung der Wohnhausanlage bereits in der Gründungsphase garantieren und durch den Abschluß gleichlautender Verträge ( zwischen dem Wohnungseigentumsorganisator und den einzelnen Wohnungseigentumswerbern ) dem Erfordernis der Einstimmigkeit ( § 828 ABGB, § 8 Abs 3 WEG 1948 2. Satz ) Rechnung tragen entfalten sie damit auch Rechtswirksamkeit unter den zukünftigen Wohnungseigentümern. Zu diesen vielfach unter der Bezeichnung "Gemeinschaftsordnung" zusammengefaßten Regelungen gehören etwa Vertragspunkte über die Versicherungs- und Wiederaufbaupflicht nach § 6, über die Hausverwaltung nach § 13, die Heizkosten nach § 14 und über die Instandhaltung, die baulichen Veränderungen und die Aufwendungen nach § 16, aber auch die Vereinbarung laut § 15 Z 3 über die Widmung allgemeiner Teile der Liegenschaft für die Abstellung je eines PKW jener Wohnungseigentümer, die keine Garage im Haus haben.
Wurde an einem Objekt einer gemeinnützigen Bauvereinigung nachträglich Wohnungseigentum begründet, gelten manche Regeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter. Daraus folgt aber keine Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern eine Abrechnung nach diesen Regeln zu legen, wenn die Bauvereinigung nicht mehr Eigentümerin und damit auch nicht mehr Vermieterin ist.
günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter
Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.