Verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht durch längeres Zuwarten?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Geht es um einen andauernden Zustand, wird besonders streng geprüft, ob der Vermieter stillschweigend auf die Kündigung verzichtet hat. Ein solcher Verzicht wird also nur unter strengen Voraussetzungen angenommen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1982, zuletzt bestätigt am 25.11.2025 (25 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1982)

Bei Vorliegen eines Dauertatbestandes ist bei der Beurteilung der Frage, ob ein stillschweigender Kündigungsverzicht abgegeben wurde, ein besonders strenger Maßstab anzulegen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Kein schlüssiger Verzicht auf das Kündigungsrecht, weil die Vermieterin den Mieter bereits 2019 und 2020 zur Unterlassung von Lärmbelästigungen aufforderte, das Mietverhältnis jedoch erst am 19.12.2023 gerichtlich aufkündigte.OGH 4 Ob 180/25m, 25.11.2025
Auch bei unleidlichem Verhalten ist ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung eines bereits verwirklichten Kündigungsgrundes nicht ausgeschlossen. Ein solcher Verzicht gilt aber nicht für zukünftiges vertragswidriges Verhalten.OGH 8 Ob 123/14t, 19.12.2014
Bei Dauertatbeständen kann im Zuwarten mit der Kündigung im Allgemeinen ein Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrunds nicht erblickt werden.OGH 9 Ob 16/08f, 08.10.2008
Bei der Prüfung des Vorliegens eines konkludenten Kündigungsverzichts ist jedoch besondere Vorsicht geboten und ein strenger Maßstab anzulegen, das heißt, im Zweifel ist ein Kündigungsverzicht nicht anzunehmen.OGH 6 Ob 169/06f, 21.12.2006
Für die vertretbare Annahme eines konkludenten Kündigungsverzichts genügt das Bewusstsein der Vertragspartner, eine Auflösung des bestehenden Rechtsverhältnisses werde jedenfalls nicht wegen des durch die berufliche Abwesenheit des Beklagten eingeschränkten Wohnungsgebrauchs erfolgen.OGH 1 Ob 68/03m, 25.03.2003

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Ein Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrunds darf nur angenommen werden, wenn der Vermieter die Kündigung trotz Kenntnis des rechtsbegründenden Sachverhalts ohne die Säumnis erklärende Gründe während längerer Zeit unterließ.OGH 1 Ob 68/03m, 25.03.2003
Ein solcher darf nur angenommen werden, wenn das Verhalten des Vermieters bei Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund daran zu zweifeln übrig lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht als Kündigungsgrund geltend machen will.OGH 9 Ob 50/01w, 14.03.2001
Hier: Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall und Z 6 MRG.OGH 1 Ob 36/00a, 06.10.2000
Im Zweifel ist ein konkludenter Verzicht des Vermieters auf das Kündigungsrecht nicht anzunehmen.OGH 4 Ob 2050/96s, 16.04.1996
Bei Dauertatbeständen kann im Zuwarten mit der Kündigung ein Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes nicht erblickt werden (MietSlg 31369; 34410; 36399 ua). (Hier: § 30 Abs 2 Z 3 1.Fall MRG).OGH 4 Ob 1566/95, 09.05.1995

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0014416 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 25.

OGH 4 Ob 180/25m, 25.11.2025, Fall aus Steiermark
OGH 7 Ob 109/21m, 24.11.2021, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 54/21f, 29.04.2021, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 8/19s, 25.04.2019, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 186/17z, 24.01.2018, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 863
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Verzicht auf einen Kündigungsgrund

Wann hat der Vermieter auf einen Kündigungsgrund verzichtet?

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

günstig für Mieter Ablehnung der Verlängerung eines Bestandvertrags

Wann muss der Vermieter sagen, dass er nicht verlängern will?

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.