OGH 3 Ob 186/17z

Nein. Ein stillschweigender Verzicht wird nur angenommen, wenn besondere Umstände zeigen, dass er ernstlich gewollt war. Dass Sie ungefähr ein Jahr lang untätig geblieben sind, genügt dafür allein nicht. Die Sachlage muss so eindeutig sein, dass sie sich vernünftig nicht anders deuten lässt.

Für einen stillschweigenden Verzicht müssen Sie nicht unbedingt tätig werden. Auch ein passives Verhalten reicht aus, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass der Verzicht ernstlich gewollt war.

Geht es um einen andauernden Zustand, wird besonders streng geprüft, ob der Vermieter stillschweigend auf die Kündigung verzichtet hat. Ein solcher Verzicht wird also nur unter strengen Voraussetzungen angenommen.

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass Auflösungsgründe und Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen.

Ja, grundsätzlich schon. Der Vermieter soll einen Kündigungsgrund zwar möglichst rasch geltend machen, er verliert ihn aber erst, wenn sein Zuwarten keinen vernünftigen Zweifel mehr daran lässt, dass er das Mietverhältnis trotz des Vorfalls fortsetzen will. Nur wo das Gesetz eine Frist ausdrücklich vorsieht, ist er daran gebunden.

Ja. Hat ein Mieter eine strafbare Handlung begangen, darf der Vermieter zuerst das Ergebnis des Strafverfahrens abwarten und erst danach kündigen. Dieses Zuwarten schadet ihm nicht; das gilt auch heute, nachdem die frühere Bindung des Zivilrichters an das Strafurteil aufgehoben wurde.

Wurden Sie strafgerichtlich rechtskräftig verurteilt, müssen Sie dieses Urteil gegen sich gelten lassen. In einem späteren Verfahren können Sie sich gegenüber niemandem darauf berufen, die Tat nicht begangen zu haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob und in welcher Rolle die andere Partei am Strafverfahren beteiligt war.

Im Zweifel wird nicht angenommen, dass der Vermieter stillschweigend auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Wer sich als Mieter auf einen solchen Verzicht beruft, muss ihn beweisen.

Ob nach den Umständen des einzelnen Falls ein Verzicht auf ein Recht anzunehmen ist, hängt von diesem Fall ab. Der Oberste Gerichtshof sieht darin in der Regel keine bedeutsame Rechtsfrage.