Darf der Vermieter noch kündigen, wenn der Missstand andauert?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 11.11.2025 (76 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1988)

Bei Beurteilung der Frage, ob auf ein Recht stillschweigend verzichtet wurde, ist besondere Vorsicht geboten; ganz besonders aber gilt dies, wenn aus der Nichtgeltendmachung von Dauertatbeständen durch längere Zeit auf einen stillschweigenden Kündigungsverzicht geschlossen werden soll (hier: § 30 Abs 2 Z 7 MRG).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Konkludenter Verzicht auf den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG.OGH 1 Ob 138/25p, 11.11.2025
Hier: Allein aus der Untätigkeit der Beklagten über den Zeitraum der „unentgeltlichen“ Nichtausübung der Option hinaus kann nicht der Schluss gezogen werden, sie würden auf das Recht der Anfechtung des Optionsvertrags wegen Irrtums verzichten.OGH 10 Ob 13/20i, 29.04.2020
Hier: Schlüssiger Verzicht durch Vergleichsabschluss in früherem Kündigungsverfahren.OGH 3 Ob 131/17m, 30.08.2017
Auch bei unleidlichem Verhalten ist ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung eines bereits verwirklichten Kündigungsgrundes nicht ausgeschlossen. Ein solcher Verzicht gilt aber nicht für zukünftiges vertragswidriges Verhalten.OGH 8 Ob 123/14t, 19.12.2014
Hier: KFZ-Händler- und Servicevertrag.OGH 4 Ob 73/12g, 12.06.2012

Alle 23 Ergänzungen anzeigen

Aus einer Vereinbarung über die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses ist ohne Hinzutreten sonstiger Umstände kein Verzicht auf die Geltendmachung der Unwirksamkeit der seinerzeitigen Hauptmietzinsvereinbarung abzuleiten.OGH 5 Ob 235/11m, 20.03.2012
Allein aus dem Umstand, dass von einem Exekutionstitel über mehrere Jahre nicht Gebrauch gemacht wurde, kann ein Anspruchsverzicht oder ein Exekutionsverzicht nicht abgeleitet werden.OGH 5 Ob 63/10s, 31.08.2010
Hält sich der Mieter nicht an die „Vereinbarung" mit dem Vermieter, dass er (der Mieter) die Wohnung entrümpeln und das vorhandene Ungeziefer beseitigen werde, so kann dem Vermieter nicht unterstellt werden, er hätte durch diese „Vereinbarung" auf die Einbringung der Aufkündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) trotz Weiterbestehens des Unrats in der Wohnung verzichtet).OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008
Ob auf ein Recht iSd § 863 ABGB stillschweigend verzichtet wurde, ist unter Anlegung eines strengen Maßstabs zu prüfen.OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008
Für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung durch schlüssiges Verhalten lassen sich allgemein gültige Aussagen nicht treffen, die als Lösungsschablone für eine Vielzahl von Einzelfällen tauglich wären, beruht doch die Lösung jedes Falls auf singulären Sachverhaltselementen. Die Beantwortung der Frage nach einem schlüssigen rechtsgeschäftlichen Verhalten entbehrt daher regelmäßig einer über den Einzelfall hinausgehenden Bedeutung.OGH 6 Ob 193/05h, 12.10.2006
Hier: § 30 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 6 Ob 30/04m, 04.03.2004
Gerade bei Ansprüchen zur Wahrung der Freiheit des Eigentums sind iSd § 863 ABGB strenge Anforderungen an die Annahme eines konkludenten Verzichts zu stellen. Diesbezügliche Unklarheiten gehen zum Nachteil dessen, dem der Verzicht zum Vorteil gereichen würde.OGH 5 Ob 65/03z, 08.04.2003
Für die vertretbare Annahme eines konkludenten Kündigungsverzichts genügt das Bewusstsein der Vertragspartner, eine Auflösung des bestehenden Rechtsverhältnisses werde jedenfalls nicht wegen des durch die berufliche Abwesenheit des Beklagten eingeschränkten Wohnungsgebrauchs erfolgen.OGH 1 Ob 68/03m, 25.03.2003
Ein Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrunds darf nur angenommen werden, wenn der Vermieter die Kündigung trotz Kenntnis des rechtsbegründenden Sachverhalts ohne die Säumnis erklärende Gründe während längerer Zeit unterließ.OGH 1 Ob 68/03m, 25.03.2003
Hier: Konkludenter Verzicht auf die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen anlässlich eines Vertragsrücktritts.OGH 7 Ob 100/02k, 22.05.2002
Hier: Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall und Z 6 MRG.OGH 1 Ob 36/00a, 06.10.2000
Hier § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG.OGH 7 Ob 113/00v, 29.05.2000
Bei Annahme eines stillschweigenden Verzichts auf die Geltendmachung der Räumung wegen titelloser Benützung ist besondere Vorsicht geboten.OGH 4 Ob 2190/96d, 17.09.1996
Und ein strenger Maßstab anzulegen.OGH 4 Ob 2050/96s, 16.04.1996
Bei Dauertatbeständen kann im Zuwarten mit der Kündigung ein Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes nicht erblickt werden (MietSlg 31369; 34410; 36399 ua). (Hier: § 30 Abs 2 Z 3 1.Fall MRG).OGH 4 Ob 1566/95, 09.05.1995
Maßgeblich können insoweit immer nur die Umstände des konkreten Falles sein.OGH 5 Ob 1011/93, 23.03.1993
Auch der Umstand, dass sich die Vermieter eines anderen Kündigungsgrundes, nämlich jenes der Nichtbenützung der Wohnung gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG allenfalls verschwiegen hatten, lässt nicht den Schluss zu, dass sie damit auch in die Überlassung der Wohnung an Dritte eingewilligt hätten.OGH 8 Ob 560/92, 21.05.1992
Hier: Bemerkung zu Dritten aus Anlass eines Totenmahles.OGH 5 Ob 593/90, 28.08.1990

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0014420 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 76.

OGH 1 Ob 138/25p, 11.11.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 10 Ob 41/25i, 10.07.2025, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 2/25x, 29.04.2025
OGH 5 Ob 152/24z, 08.10.2024, Fall aus Wien
OGH 10 Ob 16/24m, 04.06.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 4 Ob 195/23i, 25.01.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 120/23t, 19.12.2023, Fall aus Tirol
OGH 8 Ob 60/23s, 03.08.2023, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 18/23t, 18.04.2023, Fall aus Tirol
OGH 4 Ob 205/22h, 20.12.2022, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 863
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Verzicht auf einen Kündigungsgrund

Wann hat der Vermieter auf einen Kündigungsgrund verzichtet?

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

günstig für Mieter Ablehnung der Verlängerung eines Bestandvertrags

Wann muss der Vermieter sagen, dass er nicht verlängern will?

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.