OGH 5 Ob 8/19s

Nein, nicht ohne weiteres. Die Kündigung nach dem Tod des Mieters richtet sich zwar gegen die Verlassenschaft oder die Erben. Wenn Sie als Angehöriger in die Wohnung eintreten dürfen, wirkt sie gegen Sie aber nicht. Gegen die Räumung können Sie sich mit einer eigenen Klage wehren.

Auch Mietrechte können vererbt werden. Für Wohnungen gibt es allerdings eigene Regeln über den Eintritt bestimmter naher Personen; greifen diese im Einzelfall nicht, bleibt es bei der allgemeinen Vererbung der Ansprüche.

Nein. Ein stillschweigender Verzicht wird nur angenommen, wenn besondere Umstände zeigen, dass er ernstlich gewollt war. Dass Sie ungefähr ein Jahr lang untätig geblieben sind, genügt dafür allein nicht. Die Sachlage muss so eindeutig sein, dass sie sich vernünftig nicht anders deuten lässt.

Für einen stillschweigenden Verzicht müssen Sie nicht unbedingt tätig werden. Auch ein passives Verhalten reicht aus, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass der Verzicht ernstlich gewollt war.

Geht es um einen andauernden Zustand, wird besonders streng geprüft, ob der Vermieter stillschweigend auf die Kündigung verzichtet hat. Ein solcher Verzicht wird also nur unter strengen Voraussetzungen angenommen.

Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass Auflösungsgründe und Kündigungsgründe ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen.

Ja, das Mietrecht ist ein vererbliches Vermögensrecht. Zunächst läuft der Vertrag mit der Verlassenschaft weiter, nach der Einantwortung mit den Erben; das geschieht von selbst und braucht keine Erklärung. Auch ein befristeter Mietvertrag endet durch den Tod des Mieters nicht.

Vor der Einantwortung ist die Verlassenschaft Mieter, danach sind es die Erben, denen der Nachlass eingeantwortet wurde. Der Tod eines Vertragsteils hebt den Mietvertrag nicht auf; besondere Regeln für den Übergang im Erbweg gibt es dafür nicht.

Ja, aber nicht durch einen eigenen Verjährungsgrund. Ihre Klage hält die Frist nur dann auf, wenn Sie das Verfahren auch ordentlich weiterbetreiben. Bleiben Sie beharrlich untätig, fällt diese Wirkung weg und der Anspruch ist verjährt.

Nein. Sie können nur Einwendungen vorbringen, die das Verhältnis der von Ihnen unterstützten Partei zur Gegenseite betreffen. Einwände aus Ihrem eigenen Recht, etwa eine eigene Gegenforderung, stehen Ihnen nicht zu.

Treten Sie als Person, die den Haushalt des verstorbenen Mieters geführt hat, dem Kündigungsverfahren gegen dessen Verlassenschaft bei, haben Sie grundsätzlich nur die schwächere Stellung einer unterstützenden Partei. Sie werden also nicht wie eine eigene Partei behandelt.

Ob eine gemeinsame Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bestand, hängt von den Umständen Ihres Falles ab. Es gibt keine feste Regel, wie die einzelnen Merkmale zu gewichten sind. Der Oberste Gerichtshof greift nur ein, wenn die von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen überschritten wurden.

Nein. Sind Sie eintrittsberechtigt, gehen die Hauptmietrechte kraft Gesetzes auf Sie über. Sie müssen sich dafür nicht als Mieter bezeichnen oder verhalten, und auch Minderjährigkeit steht dem Erwerb der Mietrechte nicht entgegen.

Der Rechtssatz betrifft die Frage, was unter einem gemeinsamen Haushalt zu verstehen ist. Diese Frage stellt sich bei den angeführten Bestimmungen über das Eintreten in ein Mietrecht und über Kündigungsgründe.

Nein. Das Mietrecht an einer Wohnung geht nicht auf die Erben über, sondern nur auf die im Gesetz genannten eintrittsberechtigten Angehörigen. Diese müssen im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die Wohnung dringend brauchen.

Ein gemeinsamer Haushalt setzt voraus, dass Wohnen und Wirtschaften auf Dauer angelegt sind. Auf Dauer heißt aber nicht für immer; ausgeschlossen sind nur Fälle, in denen von vornherein eine bestimmte, festgelegte Zeit geplant war. Wollten Sie nur bleiben, bis eine bessere oder geeignetere Wohnung gefunden ist, steht das einem gemeinsamen Haushalt nicht entgegen.

Nein. Wenn Sie nur gelegentlich in der Wohnung des Mieters übernachten oder sich dort bloß aufhalten, um den kranken Mieter zu pflegen, besteht kein gemeinsamer Haushalt. Damit fehlt eine Voraussetzung dafür, nach seinem Tod in den Mietvertrag einzutreten.

Ob durch die Annahme von Mietzahlungen und durch Mietvorschreibungen stillschweigend ein Mietvertrag zustande gekommen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Eine allgemein gültige Antwort gibt es dazu nicht.

Wird längere Zeit hindurch ein Entgelt für die Benützung von Räumen vorgeschrieben und regelmäßig gezahlt und unbeanstandet angenommen, kann dadurch stillschweigend ein Bestandverhältnis entstehen. Die Gerichte sind damit allerdings zurückhaltend, weil ein Vermieter nach Auflösung eines Mietvertrags Zahlungen grundsätzlich auch von Dritten annehmen muss.

Nein. Der Eintritt in den Mietvertrag geschieht von Gesetzes wegen und ohne dass Sie etwas erklären müssen. Eine Erklärung brauchen Sie nur, wenn Sie den Eintritt ausschließen wollen; deshalb treten auch geschäftsunfähige Personen ohne Weiteres ein.

Gibt es nach dem Tod des Mieters niemanden, der in den Vertrag eintreten darf, so kann der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund aufkündigen. Bis zu dieser Kündigung besteht der Mietvertrag aber weiter, und zwar mit dem noch nicht verteilten Nachlass.

Ob nach den Umständen des einzelnen Falls ein Verzicht auf ein Recht anzunehmen ist, hängt von diesem Fall ab. Der Oberste Gerichtshof sieht darin in der Regel keine bedeutsame Rechtsfrage.

Wer behauptet, in den Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür beweisen. Dasselbe gilt, wenn Sie einer Kündigung entgegenhalten, es gebe eine eintrittsberechtigte Person. Ist bewiesen, dass der Hauptmieter zurückkehren wollte, etwa aus einem Pflegeheim, muss die Gegenseite beweisen, dass eine Rückkehr aus objektiven Gründen ausgeschlossen ist.