Wann hat der Vermieter auf einen Kündigungsgrund verzichtet?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

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Ständige Rechtsprechung seit 1976, zuletzt bestätigt am 25.11.2025 (55 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1976)

Der Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB hat zur Voraussetzung, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will (MietSlg 24306, 22435, 22433, 20497 ua). Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dieser kenne den vollen Sachverhalt, der die Kündigung rechtfertigte, und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung aus einem anderen Grund als dem eines Verzichtes auf das Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Kein schlüssiger Verzicht auf das Kündigungsrecht, weil die Vermieterin den Mieter bereits 2019 und 2020 zur Unterlassung von Lärmbelästigungen aufforderte, das Mietverhältnis jedoch erst am 19.12.2023 gerichtlich aufkündigte.OGH 4 Ob 180/25m, 25.11.2025
Hier: Konkludenter Verzicht auf den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG.OGH 1 Ob 138/25p, 11.11.2025
Wenn der Mieter einen Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten einbrachte und der Vermieter in diesem Verfahren klar zum Ausdruck brachte, dass er die Ursache für die eingetretenen Schäden ausschließlich der Sphäre des Mieters zurechnet, kann im Zuwarten mit einer Aufkündigung kein konkludenter Verzicht auf den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs gesehen werden.OGH 6 Ob 190/15g, 23.10.2015
Hier: KFZ-Händler- und Servicevertrag.OGH 4 Ob 73/12g, 12.06.2012
Hält sich der Mieter nicht an die „Vereinbarung" mit dem Vermieter, dass er (der Mieter) die Wohnung entrümpeln und das vorhandene Ungeziefer beseitigen werde, so kann dem Vermieter nicht unterstellt werden, er hätte durch diese „Vereinbarung" auf die Einbringung der Aufkündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) trotz Weiterbestehens des Unrats in der Wohnung verzichtet).OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008

Alle 21 Ergänzungen anzeigen

Ob auf ein Recht iSd §863 ABGB stillschweigend verzichtet wurde, ist unter Anlegung eines strengen Maßstabs zu prüfen.OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008
Hier: Nimmt der Vermieter „nach Prüfung der Sach-und Rechtslage" den Eintritt der Beklagten in das Hauptmietverhältnis zur Kenntnis, liegt keine - gar nicht geforderte - ausdrückliche Erklärung des Vermieters vor, er werde unter allen Umständen auf die Überprüfung des Vorliegens der Eintrittsvoraussetzungen verzichten, wenn ihm kein Umstand bekannt war, der das Fehlen auch nur indizieren hätte können.OGH 7 Ob 273/07h, 23.01.2008
Der Umstand, dass hier die Vermieterin nicht sogleich eine Aufkündigung einbrachte, sondern mit Antrag bei der Schlichtungsstelle die Beseitigung der vorgenommenen Veränderungen begehrte, kann in keiner Weise als Tolerierung der vom Mieter vorgenommenen baulichen Maßnahmen und als Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrunds des erheblich nachteiligen Gebrauchs angesehen werden. Im Gegenteil gab die Vermieterin damit klar zum Ausdruck, mit den vom Beklagten eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht einverstanden zu sein.OGH 3 Ob 268/02m, 21.08.2003
Auch bei Dauertatbeständen - hier unzulässige Hundehaltung im Haus - kommt an sich ein stillschweigender Kündigungsverzicht in Frage, allerdings ist ein besonders strenger Maßstab anzulegen. Im Zweifel wird ein konkludenter Verzicht des Bestandgebers auf das Kündigungsrecht nicht anzunehmen sein.OGH 1 Ob 254/00k, 28.11.2000
Bei Annahme eines stillschweigenden Verzichts auf die Geltendmachung der Räumung wegen titelloser Benützung ist besondere Vorsicht geboten.OGH 4 Ob 2190/96d, 17.09.1996
Den Vermieter trifft weder eine Obliegenheit zur Anstellung von Nachforschungen noch zur Ermittlung der tatsächlichen Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung eines Kündigungsgrundes. Allfällige Verschleierungshandlungen des gekündigten Mieters schließen die Annahme eines konkludenten Verzichtes des Vermieters auf das Kündigungsrecht aus.OGH 4 Ob 2050/96s, 16.04.1996
Ein Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes darf nur angenommen werden, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des rechtsbegründenden Sachverhalts die Kündigung ohne die Säumnis erklärende Gründe während längerer Zeit unterlässt.OGH 1 Ob 565/95, 29.05.1995
hat der Vermieter aufgrund der bewilligten Aufkündigung die Räumungsexekution erwirkt und die Wohnung anschließend für eigene Zwecke benützt, ist ihm sehr wohl zuzubilligen, auf den Wiedereinsetzungsantrag des Beklagten nicht sofort mir einer neuerlichen Aufkündigung zu reagieren, sondern zunächst einmal das ohnehin bereits anhängige Verfahren weiterzuführen und dessen Ausgang abzuwarten.OGH 7 Ob 631/94, 23.11.1994
Hier: Vertragswidrige, aber widerspruchslose Benützung eines Geschäftslokals nur zu Lagerzwecken durch siebzehn Jahre (also schon vor Inkrafttreten des MRG).OGH 8 Ob 634/87, 15.03.1988
Haben die Vermieter durch das Einbringen von 2 Kündigungen bereits deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie die Kündigung und Räumung anstreben, hätte es trotz des Ablaufes von mehr als zweieinhalb Jahren bis zur gegenständlichen Kündigung besonderer Umstände, allenfalls in Form von Erklärungen bedurft, um einen Absichtswandel der Vermieter vor Einbringen der gegenständlichen Kündigung mit der durch § 863 ABGB erforderlichen Deutlichkeit erschließen zu können.OGH 6 Ob 733/83, 06.09.1984
Dabei kommt es immer auf die Umstände des einzelnen Falles und nicht allein darauf an, dass der Vermieter mit der Kündigung längere Zeit zugewartet hat.OGH 3 Ob 505/84, 23.05.1984
Dem Vermieter kann nicht zugemutet werden, ohne entsprechende Grundlagen allenfalls vorzeitig eine Aufkündigung einzubringen und sich dadurch den Kostenfolgen eines verlorenen Rechtsstreites auszusetzen.OGH 6 Ob 695/81, 03.03.1982
Ein gewisses Zuwarten aus sozialen Erwägungen kann gegen einen stillschweigenden Kündigungsverzicht sprechen.OGH 3 Ob 609/81, 13.01.1982
Mit Begründung aus dem Wesen des Dauerschuldverhältnisses und der gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen; hier: einjährige Untätigkeit.OGH 3 Ob 557/81, 22.07.1981
Hier: § 1118 ABGBOGH 5 Ob 576/81, 05.05.1981
Inhalt und Umfang eines solchen Verzichtes richten sich in der Regel danach, welcher Sachverhalt dem Vermieter bekannt geworden ist.OGH 1 Ob 674/80, 01.10.1980

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0014423 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 9 von 55.

OGH 4 Ob 180/25m, 25.11.2025, Fall aus Steiermark
OGH 1 Ob 138/25p, 11.11.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 8 Ob 87/25i, 12.08.2025, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 106/25a, 07.08.2025, Fall aus Salzburg
OGH 9 Ob 91/24h, 21.11.2024, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 60/23s, 03.08.2023, Fall aus Oberösterreich
OGH 7 Ob 109/21m, 24.11.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 186/17z, 24.01.2018, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 863
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Kündigungsverzicht bei andauernden Gründen

Darf der Vermieter noch kündigen, wenn der Missstand andauert?

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

günstig für Vermieter Kündigungsverzicht bei einem Dauerzustand

Verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht durch längeres Zuwarten?

Geht es um einen andauernden Zustand, wird besonders streng geprüft, ob der Vermieter stillschweigend auf die Kündigung verzichtet hat. Ein solcher Verzicht wird also nur unter strengen Voraussetzungen angenommen.