Woran erkenne ich, dass ich ein Unternehmen gepachtet habe?
günstig für Verpächter betrifft Pächter, Verpächter, Gastwirte, Unternehmer
Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.
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Ständige Rechtsprechung seit 1973, zuletzt bestätigt am 21.10.2020 (85 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1973)
Eine Unternehmenspacht liegt im Allgemeinen vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages ist. Neben den Räumen muss dem Bestandnehmer vom Bestandgeber auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichen Fortbestand gehört: Betriebsmittel (Einrichtung und Warenlager), Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Dies bedeutet aber nicht, dass im Einzelfall alle diese Merkmale gleichzeitig gegeben sein müssten. Das Fehlen einzelner Betriebsgrundlagen lässt noch nicht darauf schließen, dass Miete und nicht Pacht vorliegt, wenn nur die übrigen Betriebsgrundlagen vom Bestandgeber beigestellt werden und das lebende Unternehmen als rechtliche und wirtschaftliche Einheit fortbesteht (Ehrenzweig 2. Auflage II/1 434, Klang 2. Auflage V 28, MietSlg 23116, EvBl 1972/282).
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Dass das Lokal vor der Inbetriebnahme durch die Klägerin für eineinhalb Jahre geschlossen war, um Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, und dass die Klägerin einzelne Betriebsmittel erneuerte, vermag bei dieser Sachlage an der Qualifikation als Pachtvertrag nichts zu ändern.OGH 1 Ob 181/22g, 28.02.2023
- Die Vereinbarung eines umsatzorientierten Bestandzinses kann für sich allein jedenfalls keine ausschlaggebende Bedeutung haben.OGH 6 Ob 74/10s, 19.05.2010
- Nimmt jemand ein im „Edelrohbauzustand" befindliches Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum zu einem nicht umsatzabhängigen Bestandzins in Bestand, das er unter beträchtlichem Aufwand und mit erheblichen Investitionen fertigstellt und bei Beendigung des Bestandverhältnisses wieder in den Zustand zu versetzen haben wird, in dem es sich zum Zeitpunkt der Übergabe befunden hat, und stellt ihm der Bestandgeber auch sonst keine Betriebsmittel wie etwa Einrichtung, Warenlager, Kundenstock oder Gewerbeberechtigung zur Verfügung, ist selbst dann von einem Miet- und nicht von einem Pachtverhältnis auszugehen, wenn die Vertragsparteien die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes ausgeschlossen haben, den Bestandnehmer gewisse Gemeinschaftsverpflichtungen wie etwa die Wahrung des Gesamtinteresses des Einkaufszentrums oder die Bezahlung eines Werbekostenbeitrags für Gemeinschaftswerbung treffen und der Bestandgeber dem Bestandnehmer die Infrastruktur des Einkaufszentrums und Kundenparkplätze zur Verfügung stellt.OGH 6 Ob 141/09t, 18.09.2009
- Bestandvertrag zum Betrieb einer Tabaktrafik in einem Krankenhaus - Geschäftsraummiete.OGH 1 Ob 25/08w, 03.04.2008
- Hier: Im Vordergrund steht vielmehr die Lage des Lokals (in einem Schloss) und der vorhandene Kundenstock.OGH 9 Ob 377/97z, 26.11.1997
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- Hier: Vorliegen deutlicher Indizien für eine Unternehmenspacht, wenn ein lebendes Unternehmen mit einem zwar nicht bedeutsamen, aber doch vorhandenen Kundenstock und der Vereinbarung einer Betriebspflicht übergeben wurde; dass die Betriebspflicht für ein früher vernachlässigtes Gasthaus nur die Erzielung höherer Mietzinseinnahmen verschleiern soll, ist keineswegs zwingend, weil dem Eigentümer eines Hauses an der Erhaltung eines Gaststättenstandortes gelegen sein kann.OGH 5 Ob 46/97v, 25.02.1997
- Ein wesentliches Begriffsmerkmal der Unternehmensveräußerung bzw Unternehmensverpachtung ist, dass das vom Erwerber betriebene Unternehmen mit dem des Veräußerers ident ist, es kommt aber immer nur auf die Umstände des Einzelfalls und ihre Gewichtung an, ob Unternehmenspacht oder Geschäftsraummiete anzunehmen ist.OGH 5 Ob 2383/96v, 10.12.1996
- Hier: Geschäftsraummiete: Es wurde ein Objekt in Bestand gegeben, das vorher lediglich als Wartehäuschen diente und nie einen gewerblichen Betrieb beherbergt hatte. Das Bestandobjekt eignete sich zunächst auch überhaupt nicht für die Einrichtung eines Lebensmittelgeschäftes oder Buffets und musste von der Beklagten erst durch kostspielige Umbau- und Sanierungsarbeiten in einen entsprechenden Zustand gebracht werden. Auch sämtliche Einrichtungsgegenstände mussten von der Beklagten angeschafft werden. Die Klägerin stellte auch keinen Gewerbeschein zur Verfügung, vielmehr war die Gewerbeberechtigung vertragsgemäß vom Bestandnehmer beizubringen. Da es an diesem Standort (Krankenhauseingang) bisher weder ein Lebensmittelgeschäft noch einen Buffetbetrieb gegeben hatte, kann auch nicht von einem "vorhandenen Kundenstock" gesprochen werden, auch wenn sich ein Großteil der künftigen Kunden aus Bediensteten, Patienten und Besuchern des Krankenhauses zusammensetzen wird.OGH 10 Ob 2033/96k, 07.05.1996
- Ein Unternehmenspachtvertrag liegt vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages ist, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem was zum Begriff des "good will" gehört, übergeben wird (Würth in Rummel; ABGB, RdZ 2 zu § 1091).OGH 8 Ob 556/90, 29.03.1990
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020398 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 85.
- OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien
- OGH 1 Ob 24/18p, 21.03.2018, Fall aus Tirol
- OGH 7 Ob 198/17v, 21.03.2018, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 20/17b, 27.06.2017, Fall aus Salzburg
Im Gesetz
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