OGH 7 Ob 198/17v

In der Regel nicht. Wird ein lebendes Unternehmen übertragen, treten die dazugehörenden Mietrechte im Zweifel gegenüber den übrigen Werten des Unternehmens zurück, vor allem gegenüber dem guten Ruf und der Kundschaft. Sie fallen dann nicht ins Gewicht; zu prüfen ist aber, wie sich die einzelnen Wertteile zueinander verhalten.

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.

Eine vereinbarte Pflicht, den Betrieb tatsächlich zu führen, ist das wichtigste Anzeichen für eine Pacht, entscheidet aber nicht allein. Sie zählt vor allem dann, wenn der Eigentümer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der Betrieb weiterläuft und ihm am Ende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt wird. Diese Pflicht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa aus einem umsatzabhängigen Entgelt.

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.

Nein. Der Satz, Sie stützten Ihre Klage auf jeden erdenklichen Rechtsgrund, hilft Ihnen nicht. Sie müssen jene Tatsachen vorbringen, aus denen sich Ihr Anspruch ergibt. Ohne dieses Vorbringen kann das Gericht einen anderen Rechtsgrund nicht heranziehen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Ob eine Nutzung erheblich nachteilig ist, lässt sich nicht allgemein sagen. Das ist stets nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen.

Für den Übergang der Mietrechte genügt es, dass der Eigentümer sein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert. Wesentlich ist, dass das vom Erwerber betriebene Unternehmen mit dem des Veräußerers identisch ist. Eine andere Ausgestaltung des Geschäftslokals ist dabei ohne Bedeutung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt schon dann vor, wenn Ihr Verhalten geeignet ist, den Ruf des Vermieters oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen zu schädigen oder auch nur zu gefährden.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.