ABGB § 1091

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal ist die Pflicht, den Betrieb zu führen. Wurde eine solche Betriebspflicht vereinbart, liegt eine Pacht vor.

Fehlen einzelne Merkmale, die für die Überlassung eines Unternehmens kennzeichnend sind, kommt es darauf an, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Danach richtet sich, ob eine Unternehmenspacht oder eine Miete von Geschäftsräumen vorliegt.

Ja. Auch ein Unternehmen in sehr schlechtem Zustand kann verpachtet werden; dass Sie erst investieren müssen, spricht nicht gegen eine Unternehmenspacht. Auch eine fehlende Gewerbeberechtigung des Verpächters oder die Pflicht, die Investitionen bei Vertragsende zurückzulassen, ändern daran nichts.

Bei einem erst zu gründenden Betrieb wird Pacht nur angenommen, wenn Ihnen der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und Sie ein lebendes Unternehmen zurückstellen müssen. Fehlt das, liegt Geschäftsraummiete vor, selbst wenn der Bestandgeber ein Interesse an der Führung des Betriebs hat.

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.

Ja. Der Bestand des verpachteten Unternehmens wird nicht dadurch berührt, dass der Pächter eigenes Inventar und einen eigenen Gewerbeschein erwirbt und den Betrieb in ein Nachbarhaus verlegt. Auch ein wechselnder Kundenstock oder ein geänderter Umfang ändern nichts. Dem Pächter muss allerdings im Allgemeinen alles beigestellt werden, was zum Betrieb wesentlich gehört, also Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung.

Ist Ihr Betrieb räumlich in den Betrieb des Bestandgebers eingebunden, spricht das im Zweifel für die Pacht eines Unternehmens und nicht für die bloße Miete von Geschäftsräumen. Ein wichtiges Anzeichen ist eine stillschweigend vereinbarte Pflicht, den Betrieb zu führen. Hat der Bestandgeber ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Betrieb, tritt Ihr Interesse an den bloßen Räumen zurück.

Von einer Betriebspflicht kann man nur sprechen, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. Steht sie bloß als Leerformel ohne echten Inhalt im Vertrag, genügt das nicht.

Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.

Ja, das kann sein. Übernehmen Sie nicht bloß Räume, sondern ein ganzes lebendes Unternehmen als Einheit mit der Pflicht, es ordentlich zu betreiben, ist der Vertrag als Pacht zu beurteilen. Daran ändert es nichts, wenn Sie selbst eine Gewerbeberechtigung für den Betrieb besitzen.

Eine vereinbarte Pflicht, den Betrieb tatsächlich zu führen, ist das wichtigste Anzeichen für eine Pacht, entscheidet aber nicht allein. Sie zählt vor allem dann, wenn der Eigentümer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der Betrieb weiterläuft und ihm am Ende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt wird. Diese Pflicht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa aus einem umsatzabhängigen Entgelt.

Er ist eines von mehreren Anzeichen. Für die Verpachtung eines lebenden Unternehmens sprechen im Allgemeinen ein Zins, der im Verhältnis zum Umsatz steht, und die Überlassung von Warenlager sowie Konzession oder sonstiger Gewerbeberechtigung neben den Räumen. Eine Beteiligung am Umsatz allein lässt aber noch keinen verlässlichen Schluss zu.

Nicht immer. Die Pflicht, den Betrieb zu führen, ist nur dann ein wesentliches Merkmal einer Pacht, wenn sie dazu dient, die Sache durch die ordentliche Fortführung zu erhalten, damit sie später in ordentlichem Zustand zurückgegeben werden kann. Wurde sie bloß vereinbart, um einen umsatzabhängigen Zins abzusichern, spricht sie nicht für eine Pacht.

Während der Pachtzeit ist der Pächter Unternehmer und nicht der Verpächter. Der Pächter betreibt das Unternehmen und tritt Dritten gegenüber als Vertragspartner auf.

Ja. Auch wer ein Unternehmen bloß gepachtet hat, ist Unternehmer. Während der Pacht gilt nur der Pächter als Unternehmer, weil er den Betrieb führt und Dritten gegenüber als Vertragspartner auftritt.

Im Zweifel gepachtet. Wird ein Buffet als Nebenbetrieb zu einem Kino oder Theater überlassen, ist der Vertrag in der Regel als Pachtvertrag und nicht als Mietvertrag einzustufen. Dasselbe wurde für ein Badebuffet angenommen.

Ja, wenn die Schließung nicht dauerhaft ist. Steht einer jederzeitigen Wiederaufnahme nichts im Weg und sind noch Werte wie ein wieder zu belebender Kundenstock vorhanden, kann auch ein stillgelegter Betrieb Gegenstand einer Pacht sein. Bei stillgelegten Betrieben sind die Anforderungen allerdings strenger.