Welcher Zeitpunkt zählt, wenn der Vermieter den Vertrag auflöst?

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Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem die Auflösungserklärung bei Ihnen ankommt, bei einer Räumungsklage also deren Zustellung. Ein erst später entstandener Grund kann eine schon erklärte Auflösung nicht nachträglich rechtfertigen, und ein wirksam aufgelöster Vertrag lebt nicht wieder auf, wenn der Grund später wegfällt. Bis 2026 stellte der Rechtssatz auf das Ende der Verhandlung in erster Instanz ab.

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Vorsicht, diese Regel ist nicht mehr sicher. Der OGH hat in einer späteren Entscheidung anders entschieden: OGH 2 Ob 4/26s, 26.02.2026 Lesen Sie diese Entscheidung, bevor Sie sich auf die Regel verlassen.

Ständige Rechtsprechung seit 1971, zuletzt bestätigt am 26.02.2026 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1971)

Ob das Auflösungsbegehren nach § 1118 ABGB berechtigt ist, ist nach dem Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in erster Instanz zu beurteilen (§ 406 ZPO). Allerdings lebt ein Vertrag, dessen Auflösung einmal wirksam erklärt wurde, nicht dadurch wieder auf, dass der Auflösungsgrund nachträglich beseitigt wird. War aber zur Zeit der Auflösungserklärung kein ausreichender Grund vorhanden, so kann das Verhalten oder der Zustand, mit dem sie begründet wurde, nicht mehr zur Unterstützung eines später eingetretenen und geltend gemachten Auflösungsgrundes herangezogen werden, wenn das beanstandete frühere Verhalten schon vorher eingestellt oder der bemängelte frühere Zustand schon wieder beseitigt war.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung des Vorliegens von Auflösungsgründen ist auch der Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung beziehungsweise der Klagseinbringung.OGH 6 Ob 212/14s, 15.12.2014
Keine Geltung der Eventualmaxime im Räumungsverfahren.OGH 2 Ob 182/14z, 27.11.2014
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der geltend gemachte Auflösungsgrund verwirklicht wird, ist der Zugang der Auflösungserklärung, somit die Zustellung der Räumungsklage, wenn die Auflösungserklärung in ihr abgegeben worden ist.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012
Es können nur Räumungsgründe geltend gemacht werden, die zum Zeitpunkt der Einbringung der Klage bereits vorlagen. Nachträglich entstandene angebliche Auflösungsgründe sind als neue Auflösungserklärung werten können.OGH 3 Ob 65/99a, 28.10.1999
Hier: Die Entscheidung über die Auflösungserklärung ist auf den Zeitpunkt der Klagsanbringung und nicht auf den des Schlusses der mündlichen Verhandlung abzustellen.OGH 7 Ob 538/89, 09.03.1989

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Verhältnisse bei oder vor Klagseinbringung maßgeblich bei Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs.OGH 3 Ob 212/73, 11.12.1973

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021049 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 20.

OGH 2 Ob 4/26s, 26.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 202/17t, 13.03.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietrückstände während des Räumungsverfahrens

Zählen auch neue Rückstände während des laufenden Räumungsstreits?

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

günstig für Vermieter Weiterbenützung nach Ende des Mietvertrags

Darf ich nach dem Kündigungstermin noch in der Wohnung bleiben?

Ein Mietverhältnis endet mit dem Kündigungstermin, wenn die Kündigung für wirksam erklärt wurde; ein später ergangenes Urteil ändert daran nichts. Bleiben Rechte und Pflichten darüber hinaus aufrecht, setzt das voraus, dass Sie mit Zustimmung des Vermieters weiter benützen oder das Gericht die Räumungsfrist verlängert hat.