OGH 5 Ob 202/17t

Nein. Für eine Räumungsklage genügt es, dass der Kläger im Zeitpunkt des Urteils zur Klage berechtigt ist, also am Schluss der Verhandlung. Wer den Vertrag allerdings vorzeitig aufhebt, muss schon zu diesem Zeitpunkt Bestandgeber oder dazu wirksam bevollmächtigt gewesen sein.

Nein. Will ein Miteigentümer einen Mietvertrag aufkündigen und braucht er dafür die Genehmigung des Gerichts, wird sie nicht erteilt, wenn die Kündigung von vornherein aussichtslos ist. Dass sie bloß scheitern könnte, genügt für eine Ablehnung aber nicht.

Besteht zwischen den Miteigentümern ein Mietverhältnis, gilt dessen Kündigung als außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Wer kündigen will, muss sich dafür zuvor vom Gericht im Außerstreitverfahren ermächtigen lassen.

Kündigt die Mehrheit der Eigentümer gegen den Willen der Minderheit, entscheidet das Gericht im Verfahren außer Streitsachen über die Genehmigung. Es beurteilt dabei nach Ermessen, ob die von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft ist.

Nein. Soll einem Miteigentümer, der zugleich Mieter ist, gekündigt werden, darf er an dieser Entscheidung nicht mitwirken, auch dann nicht, wenn ihm die Mehrheit der Anteile gehört. Niemand darf in eigener Sache Richter sein. Für die Kündigung braucht es die Zustimmung aller übrigen oder des Gerichts.

Wird eine Wohnung in einem Haus, das mehreren gemeinsam gehört, an einen Miteigentümer vermietet, ist das eine außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Ihr müssen alle Miteigentümer zustimmen.

Entscheidet das Gericht nach Ermessen über eine Maßnahme in der Eigentümergemeinschaft, hat es eine zwischen den Miteigentümern bestehende Vertragslage zu berücksichtigen.

Soll der Mietvertrag mit einem Miteigentümer gekündigt werden, muss auch dessen fehlende Zustimmung durch eine Entscheidung des Gerichts im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag durch eine formlose, auch außergerichtliche Erklärung auflösen; eine Klage ist dafür nicht nötig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Erklärung bei Ihnen einlangt. Fallen die Gründe später weg, lebt der Vertrag dadurch nicht wieder auf.

Erst dann, wenn Sie nach einer Mahnung bis zum nächsten Zinstermin noch immer im Rückstand sind. Es muss also bereits die nächste Miete fällig geworden sein, bevor die gemahnte vollständig bezahlt wurde.

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

Stützt der Vermieter eine Räumungsklage auf die vorzeitige Auflösung des Vertrags, muss der Klagegrund noch am Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen. Dass er im Zeitpunkt der Klage bestanden hat, genügt also nicht.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Nein. Wer kündigt, muss schon im Zeitpunkt der Kündigung dazu berechtigt sein; eine Eintragung im Grundbuch erst während des Verfahrens heilt das nicht. Bei einer Räumungsklage genügt die Berechtigung dagegen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem die Auflösungserklärung bei Ihnen ankommt, bei einer Räumungsklage also deren Zustellung. Ein erst später entstandener Grund kann eine schon erklärte Auflösung nicht nachträglich rechtfertigen, und ein wirksam aufgelöster Vertrag lebt nicht wieder auf, wenn der Grund später wegfällt. Bis 2026 stellte der Rechtssatz auf das Ende der Verhandlung in erster Instanz ab.

Wer eine gerichtliche Aufkündigung einbringt, muss schon in diesem Zeitpunkt dazu berechtigt sein. Fehlt diese Berechtigung, kann der Mangel nachträglich nicht mehr behoben werden.

Ja, das ist möglich. Hat ein Miteigentümer die gemeinsame Sache eigenmächtig verändert, kann er beim Gericht nachträglich die Genehmigung dieser Maßnahme beantragen. Ausdrücklich geregelt ist diese Frage im Gesetz nicht.

Ein Bestandverhältnis endet schon mit der Auflösungserklärung, und auch eine Klage gilt als solche Erklärung. Die beiden Seiten können jedoch vereinbaren, die Auflösung wieder rückgängig zu machen. Der Vertrag wird dann einvernehmlich fortgesetzt, mit oder ohne Änderung.

Ja. Auch wenn Sie als Miteigentümer bereits rechtskräftig verurteilt wurden, eine eigenmächtig vorgenommene Veränderung rückgängig zu machen, können Sie bei Gericht beantragen, dass die Veränderung nachträglich gebilligt wird. Das Gericht entscheidet dann, ob sie bestehen bleiben darf, allenfalls gegen Sicherstellung.

Nein. Lösen Miteigentümer einen Mietvertrag auf und klagen sie auf Räumung, kann die dafür nötige Genehmigung des Außerstreitrichters auch noch nach Einbringung der Klage erteilt werden. Die zunächst fehlende Genehmigung macht die Klage nicht von vornherein aussichtslos, weil die Auflösungserklärung durch das Festhalten am Räumungsbegehren schlüssig wiederholt wird.