Gilt ein Auftrag zu Reparaturen auch für den neuen Eigentümer?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Liegenschaftskäufer, Ersteher

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1994, zuletzt bestätigt am 12.03.2026 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1994)

Der Auftrag bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen (§ 6 Abs 1 MRG) greift rechtsgestaltend in die bestehenden Mietverträge ein (SZ 58/158) und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Die Geltung gegenüber künftigen Mietern erfordert aber auch die Bindung späterer Vermieter (hier: des Erstehers der Liegenschaft im Zwangsversteigerungsverfahren). Insofern bildet § 1120 ABGB auch eine Durchbrechung des originären Charakters des Eigentumserwerbes durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Eine Entscheidung nach § 6 Abs 1 MRG greift rechtsgestaltend in bestehende Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern und Vermietern.OGH 5 Ob 146/25v, 12.03.2026
Die Bindungswirkung der Erhöhungsentscheidung tritt einem nachfolgenden Mieter gegenüber nur unter der Voraussetzung ein, dass er auch tatsächlich das den Gegenstand der Erhöhung bildende Bestandobjekt gemietet hat.OGH 5 Ob 56/21b, 20.05.2021
Hier: Rechtsübergang auf Vermieterseite nicht nur nach Rechtskraft des Sachbeschlusses, sondern auch erst nach der die Bindungswirkung herbeiführenden Unternehmensveräußerung.OGH 5 Ob 202/09f, 11.02.2010
Der Erwerber des Bestandgegenstands ist nicht nur an vertragliche, sondern auch an die sich aus einer gerichtlichen Entscheidung erworbenen Rechtspositionen gebunden - sohin auch an die rechtskräftige Entscheidung der Schlichtungsstelle gemäß § 12a Abs 8 MRG.OGH 5 Ob 202/09f, 11.02.2010
Nunmehr ist aufgrund des § 4 Abs 3 WEG 2002 die Rücklage als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs 2 WEG) zur Durchführung von aufgetragenen Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heranzuziehen.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Nach der Rechtslage vor § 4 WEG 2002 steht dem „Altmieter", also demjenigen, der vor Begründung von Wohnungseigentum den Vertrag abgeschlossen hat, die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer sind daher Verpflichtete im Exekutionsverfahren aufgrund eines vollstreckbaren Exekutionstitels nach § 6 Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung und damit auch mit der rechtskräftigen Entscheidung nach §§ 18 ff MRG auf den Rechtsnachfolger des Eigentümers über.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021160 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 7.

OGH 5 Ob 146/25v, 12.03.2026
OGH 5 Ob 56/21b, 20.05.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/17b, 23.10.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
Mietrechtsgesetz (MRG) § 6 · Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
MRG § 18 · Erhöhung der Hauptmietzinse
MRG § 19 · Antrag und Entscheidung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Bindet mich eine Mietzinserhöhung von vor meinem Einzug?

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

günstig für Vermieter Instandhaltung durch den Mieter

Darf mir der Vertrag die Erhaltung der Wohnung aufbürden?

Ja, aber nur dort, wo keine gesetzlichen Mietzinsgrenzen gelten. Übernehmen Sie als Mieter die Instandhaltung, gilt das als zulässig vereinbartes zusätzliches Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters dagegen nicht im Voraus abbedungen werden.