OGH 5 Ob 56/21b

Auch Entscheidungen im Außerstreitverfahren werden rechtskräftig. Sie wirken damit grundsätzlich ebenso verbindlich wie ein Urteil und können später nicht einfach neu aufgerollt werden.

Werden geschützte Räume gemeinsam mit nicht geschützten Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, kann der Vermieter den Vertrag insgesamt nur aus wichtigen Gründen kündigen. Er kann die nicht geschützten Räume also nicht getrennt frei kündigen.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Ein rechtskräftiges Urteil erfasst nur den Sachverhalt bis zum Schluss der Verhandlung. Ändern sich die maßgeblichen Umstände danach, entsteht ein neuer Anspruch. Über diesen kann trotz des früheren Urteils erneut entschieden werden.

Eine Neuerrichtung liegt nur vor, wenn tatsächlich neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen wird. Eine bloße bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums genügt nicht. Anpassungen, das Versetzen von Zwischenwänden, die Teilung von Wohnungen oder die Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume zählen daher nicht dazu.

Fällt ein Mietverhältnis grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird vermutet, dass dieses Gesetz gilt. Diese Vermutung kann nur widerlegen, wer eine bestimmte gesetzliche Ausnahme nachweist.

Für die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften kommt es darauf an, ob das Gebäude, in dem Ihr Mietgegenstand liegt, ohne öffentliche Mittel und aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurde. Es zählt also das Gebäude, nicht der einzelne Mietgegenstand.

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

Nein. Die Erhöhung der Hauptmietzinse greift gestaltend in die Mietverträge ein und betrifft daher nur die Vertragsparteien, also Vermieter und Hauptmieter. Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht Hauptmieter; die Entscheidung wirkt Ihnen gegenüber nicht. Sie haben deshalb keine Parteistellung und können auch kein Rechtsmittel erheben.

Nein. Was im Verfahren über die Mietzinserhöhung nur als Vorfrage gelöst wurde, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche der Objekte, bindet Vermieter und Mieter über dieses Verfahren hinaus nicht. Diese Fragen können in einem anderen Verfahren neu aufgeworfen werden.

Auch im besonderen gerichtlichen Verfahren in Mietsachen dürfen Sie im Rechtsmittel keine neuen Tatsachen und Beweise mehr vorbringen. Was Sie vorbringen wollen, müssen Sie schon in erster Instanz sagen.

Nein. Eine Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses ist nur vorgesehen, wenn sich das Gericht das vorbehalten hat oder wenn sich die Kosten ändern. Dass die Wohnung falsch in eine Kategorie eingestuft oder die Fläche anders bemessen wurde, ist kein Grund dafür.

Die Bindung an ein früheres Urteil ist ein Teil seiner Rechtskraft. Wenn der Urteilsspruch für sich klar ist, müssen die Begründung dazu nicht herangezogen werden. Die Grenzen der Rechtskraft dürfen nicht allein deshalb ausgeweitet werden, damit Entscheidungen zusammenpassen.