Wie hoch darf eine angemessene Miete sein?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 19.12.2024 (15 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Das Gesetz definiert die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die zur Ermittlung der Angemessenheit heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall an Hand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden kann. Dies hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objektes gebührend Rechnung tragen. Als Vergleichsobjekte kommen dabei Mietgegenstände in Betracht, die ihrerseits den mietzinsrechtlichen Schranken des § 16 Abs 1 MRG unterworfen sind und bei deren Vermietung daher auf die Angemessenheit der Höhe des vereinbarten Mietzinses Bedacht genommen wurde. Die Einbringung einer auf der dem Vermieter bekannten betriebswirtschaftlichen Gegebenheiten seines Hauses aufbauenden Kalkulation (RV 425 Blg Nr 15 GP A II 3) ist abzulehnen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die - revisible - rechtliche Beurteilung des nach § 16 Abs 1 MRG zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab, was die Möglichkeit einer Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt.OGH 5 Ob 129/09w, 10.11.2009
Die Berücksichtigung des Kostendeckungsprinzips setzt die Anwendbarkeit des WGG voraus, weshalb nicht mit einer planwidrigen Unvollständigkeit im Geltungsbereich von Zinsbildungsvorschriften des MRG argumentiert werden kann.OGH 5 Ob 137/09x, 15.09.2009
Bei der Ermittlung der Angemessenheit sind nur die in § 16 Abs 1 MRG aufgezählten Faktoren, nicht aber die für die Preisbildung nach dem WGG maßgeblichen heranzuziehen.OGH 5 Ob 137/09x, 15.09.2009
Wegen ihrer Zugehörigkeit zur Tatfrage entziehen sich Methodenwahl und Auf- oder Abwertungsmodus für Vergleichsobjekte der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof, während die richterliche Festsetzung des angemessenen Mietzinses als rechtliche Beurteilung sehr wohl revisibel ist.OGH 5 Ob 294/98s, 24.11.1998
Das Gutachten eines Immobiliensachverständigen wird insbesondere dann als ausreichend und verlässlich angesehen, wenn er die Vergleichswertmethode anwendet.OGH 5 Ob 294/98s, 24.11.1998

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Die in § 16 Abs 1 MRG enthaltenen Bemessungskriterien wurden durch das 3. WÄG lediglich insofern erweitert, als nunmehr auch die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen ist.OGH 5 Ob 109/97h, 22.04.1997
Der angemessene Mietzins für ein Geschäftslokal hängt grundsätzlich nicht davon ab, welches Unternehmen der Mieter in dem Geschäftslokal betreibt.OGH 5 Ob 9/92, 18.02.1992
Der OGH will diesen Rechtssatz aber nicht so verstanden wissen, dass als Vergleichsobjekte nur solche Mietgegenstände in Betracht kämen. Insoweit wird eine in der genannten Entscheidung ausgedrückte andere Rechtsansicht nicht aufrecht erhalten.OGH 5 Ob 110/90, 30.04.1991

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070448 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 15.

OGH 1 Ob 159/24z, 19.12.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 13/23g, 30.03.2023, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12 · Abtretung des Mietrechts
MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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