Nach welcher Methode wird eine angemessene Miete geschätzt?
betrifft Mieter, Vermieter, Sachverständige
Das Mietrechtsgesetz schreibt keine bestimmte Methode vor, mit der die angemessene Miete zu ermitteln ist. Die Berechnungsweise, die für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, darf dabei nicht herangezogen werden, weil dort das Kostendeckungsprinzip gilt. Grundsätzlich ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten jeder anderen Methode vorzuziehen.
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Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 06.11.2018 (12 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1987)
Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinne der §§ 12 Abs 3 und 16 Abs 1 MRG, durch welche die Freiheit der Parteien, selbst zu bestimmen, welche Miete sie für das vermietete Objekt als äquivalente Gegenleistung ansehen (subjektive Äquivalenz), eine objektive Grenze finden soll, gibt es nicht. Eine analoge Anwendung der Methoden, die zur Ermittlung des "angemessenen Entgelts" nach §§ 13 Abs 1 und 14 Abs 1 WGG für Gemeinnützige Bauvereinigungen geboten sind, ist wegen des dort herrschenden Kostendeckungsprinzips der hier gestellten Aufgabe nicht adäquat und deshalb unzulässig.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Es ist Aufgabe des Sachverständigen, aufgrund der einschlägigen Fachkenntnisse jene Methode auszuwählen, die sich zur Klärung der nach dem Gerichtsauftrag jeweils maßgebenden strittigen Tatfragen am besten eignet.OGH 5 Ob 137/08w, 14.07.2008
- Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinn des §12a Abs2 MRG iVm §16 Abs1 MRG gibt es nicht, wenn auch grundsätzlich die Vergleichswertmethode jeder anderen Methode vorzuziehen ist.OGH 5 Ob 137/08w, 14.07.2008
- Besteht für die Wertermittlung durch einen Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, so unterliegt das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis eines Gutachtens keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof, weil es um eine Tatfrage geht.OGH 5 Ob 267/03f, 09.12.2003
- Es bestehen keine Bedenken dagegen, im Rahmen der Vergleichswertmethode aus Daten der aktuellen Marktlage auf vergangene Situationen zurückzurechnen, wenn keine oder keine ausreichenden historischen Daten zur Verfügung stehen (vgl WoBl 1991, 237/142). Die Verlässlichkeit des so gewonnenen Ergebnisses (ob etwa alle konjunkturellen Schwankungen richtig erkannt und gewichtet wurden) unterliegt als Tatfrage keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof.OGH 5 Ob 91/00v, 27.04.2000
- Gesetzesvorgaben für die Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses für ein bestimmtes Objekt beziehungsweise den von einer bestimmten Branche zu erwirtschaftenden Mietzins bestehen nicht.OGH 5 Ob 323/98f, 12.01.1999
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- Wegen ihrer Zugehörigkeit zur Tatfrage entziehen sich Methodenwahl und Aufwertungsmodus oder Abwertungsmodus für Vergleichsobjekte der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof, während die richterliche Festsetzung des angemessenen Mietzinses als rechtliche Beurteilung sehr wohl revisibel ist.OGH 5 Ob 294/98s, 24.11.1998
- Die Vergleichswertmethode und der dabei für Vergleichsobjekte angewandte Aufwertungsmodus oder Abwertungsmodus wird gebilligt.OGH 5 Ob 398/97h, 24.02.1998
- Grundsätzlich ist die Vergleichswertmethode jeder anderen Methode vorzuziehen.OGH 5 Ob 102/88, 14.03.1989
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070470 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 12.
- OGH 5 Ob 171/18k, 06.11.2018, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 178/18i, 06.11.2018, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 12 · Abtretung des Mietrechts
- MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
- MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
- Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Art. 1 § 13
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