OGH 5 Ob 13/23g

Ist der Mietgegenstand mangelhaft, können Sie nur einen Nachlass beim Mietzins geltend machen. Sie können nicht verlangen, dass ein neuer angemessener Mietzins festgesetzt wird.

Der angemessene Hauptmietzins wird mit Hilfe eines Sachverständigen ermittelt. Das Gericht kann die Höhe zusätzlich nach seinem Ermessen festsetzen.

Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Ja, wenn Ihre Branche typischerweise ertragsschwach ist und eine soziale Aufgabe erfüllt. Geschützt sind vor allem kleingewerbliche Nahversorger, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Lebens anbieten. Wer nicht dazugehört, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche darlegen. Zahlen Branchenkollegen in der Umgebung den vollen Zins, entfällt der Abschlag.

Ob ein Mietzins angemessen ist, entscheidet das Gericht und nicht der Sachverständige. Der Sachverständige kann aber ermitteln, welcher Mietzins üblich ist; das ist eine Tatfrage und dient als Orientierung. Sein Ergebnis und die von ihm gewählte Methode würdigt das Gericht frei.