OGH 5 Ob 178/18i

Hat das Gericht zweiter Instanz einen Fehler des ersten Verfahrens bereits geprüft und verneint, können Sie ihn beim Obersten Gerichtshof nicht mehr aufgreifen. Das gilt im Streitverfahren und im Außerstreitverfahren gleichermaßen.

Hat das Rekursgericht einen Mangel des erstinstanzlichen Außerstreitverfahrens bereits verneint, können Sie ihn nicht mehr zum Gegenstand eines weiteren Rechtsmittels machen. Der Oberste Gerichtshof prüft diese Frage dann nicht mehr.

Ja, wenn auch nur mittelbar. Das Gesetz nennt die Art des Betriebs nicht als eigenen Maßstab für den angemessenen Mietzins. Sie steckt aber in den Merkmalen Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand, denn ein Lokal bringt umso mehr, für je mehr und je ertragreichere Branchen es geeignet ist.

Ausgangspunkt ist, wie sich das Objekt bei einer Neuvermietung am besten verwerten ließe. Bei einem sehr großen Objekt mit vielen Räumen, das sich sogar über mehrere Stockwerke erstreckt, kann das auch bedeuten, es in mehrere getrennt vermietbare Einheiten zu zerlegen.

Wird die Grenze der Angemessenheit durch einen Vergleich mit anderen Objekten ermittelt, sind auch abstrakte Bewertungskriterien zu berücksichtigen. Ebenso ist auf den konkreten Zweck des Vertrags Rücksicht zu nehmen.

Das Mietrechtsgesetz schreibt keine bestimmte Methode vor, mit der die angemessene Miete zu ermitteln ist. Die Berechnungsweise, die für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, darf dabei nicht herangezogen werden, weil dort das Kostendeckungsprinzip gilt. Grundsätzlich ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten jeder anderen Methode vorzuziehen.

Nein. Auch im besonderen Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz und dem Wohnungseigentumsgesetz muss das Gericht die Wahrheit erforschen, aber nur mit vertretbarem Aufwand. Sind alle zumutbar zugänglichen Beweismittel gewissenhaft ausgeschöpft, ist auch eine Entscheidung hinzunehmen, die der wirklichen Sachlage nicht entspricht.

Wird bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses die Art des im Lokal ausgeübten Geschäfts berücksichtigt, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Erhöhung wirksam wird. Frühere oder spätere Verhältnisse sind dafür nicht maßgeblich.

Ja. Für die Höhe des Mietzinses ist der Mietgegenstand so zu beurteilen, wie er tatsächlich beschaffen ist, und nicht in einer gedachten früheren Gestalt. Eine vom Mieter eingezogene Zwischendecke ist daher zu berücksichtigen, gleichgültig wie lange dieser Einbau zurückliegt.

Ob ein Mietzins angemessen ist, entscheidet das Gericht und nicht der Sachverständige. Der Sachverständige kann aber ermitteln, welcher Mietzins üblich ist; das ist eine Tatfrage und dient als Orientierung. Sein Ergebnis und die von ihm gewählte Methode würdigt das Gericht frei.