Muss der Hausverwalter tun, was die Mehrheit beschließt?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Verwalter, Eigentümergemeinschaft

Der Verwalter hat sich an allgemeine Vorgaben und an einzelne Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu halten. Das gilt auch bei den gewöhnlichen Verwaltungsangelegenheiten. Die Grenze liegt dort, wo ein Mehrheitsbeschluss offensichtlich gesetzwidrig ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1994, zuletzt bestätigt am 31.01.2023 (12 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1994)

Der Verwalter hat auch in den Fällen der ordentlichen Verwaltung generellen Direktiven und individuellen Weisungen der Mehrheit Folge zu leisten. Die Grenze bilden lediglich offensichtlich gesetzwidrige Mehrheitsbeschlüsse.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Für den Verwalter gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, er ist aber kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen.OGH 6 Ob 3/14f, 29.06.2015
Die Schutzpflicht des Verwalters, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren, gibt dem Verwalter auch auf, auf die Wahrung der Minderheitsrechte durch die Gemeinschaft hinzuwirken und dabei gegebenenfalls eine die Pflichten der Gemeinschaft missachtende und daher rechtswidrige Weisung zu übergehen.OGH 6 Ob 3/14f, 29.06.2015
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen selbständig setzen.OGH 6 Ob 3/14f, 29.06.2015
Die Erteilung der Weisung setzt einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus, der von der Mehrheit der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg (§ 24 Abs 1 WEG) gefasst wird.OGH 6 Ob 3/14f, 29.06.2015
Eine wirksame Negativweisung der Wohnungseigentümer an den Verwalter (hier: über die Nichteinholung eines Energieausweises nach § 20 Abs 3a WEG) liegt vor, wenn die Mehrheit das Vorhaben ausdrücklich ablehnt; die Befragung muss diesfalls negativ formuliert werden, abgestimmt wird darüber, ob die (ordentliche) Verwaltungsmaßnahme nicht durchgeführt werden soll.OGH 5 Ob 198/10v, 24.01.2011

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Dies bedeutet aber nicht, dass der Verwalter den Wünschen eines dominierenden Mehrheitseigentümers in solchen Belangen auch ohne formelle, die Mitwirkungsrechte aller Miteigentümer wahrende Beschlussfassung quasi vorauseilend gehorchen darf, wenn sie den erklärten Interessen der Minderheit widersprechen.OGH 5 Ob 147/09t, 18.02.2010
Die Verwaltungsaufgaben des Verwalters sind im Innenverhältnis sowohl generell wie auch durch Weisungen beschränkbar.OGH 5 Ob 209/09k, 11.02.2010
Eine gesetzwidrige Weisung an den Verwalter ist unbeachtlich.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0083550 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 7 von 12.

OGH 5 Ob 106/22g, 31.01.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 161/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 115/17y, 29.08.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 91/17v, 23.05.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/16a, 22.11.2016, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 60/16h, 25.08.2016, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 61/16f, 25.08.2016, Fall aus Kärnten

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Pflichten des Hausverwalters

Kann ich als Wohnungseigentümer den Verwalter allein zur Pflicht zwingen?

Nein. Die Pflicht des Verwalters, die gemeinsamen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, ist kein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers. Sie können deren Einhaltung daher nicht für sich allein durchsetzen.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.