OGH 5 Ob 106/22g

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

Als einzelner Miteigentümer können Sie dieses Recht gegenüber dem Verwalter nur erfolgreich ausüben, wenn sein Verhalten begründete Bedenken gegen seine Treue und seine Interessenwahrung weckt. Die Gründe müssen so gewichtig sein, dass die Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint.

Der Verwalter hat sich an allgemeine Vorgaben und an einzelne Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu halten. Das gilt auch bei den gewöhnlichen Verwaltungsangelegenheiten. Die Grenze liegt dort, wo ein Mehrheitsbeschluss offensichtlich gesetzwidrig ist.

Im Verfahren über die Abberufung eines Hausverwalters ermittelt das Gericht den Sachverhalt selbst. Es darf dabei auch berücksichtigen, wie sich das gezeigte Fehlverhalten künftig auswirken wird, selbst wenn dazu niemand etwas vorgebracht hat. Erst so lässt sich das aus einzelnen Handlungen bestehende Verhalten des Verwalters umfassend beurteilen.

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Mehrere einzelne Pflichtverletzungen, die für sich genommen noch keine grobe Vernachlässigung sind, können in der Gesamtschau eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. Auch länger zurückliegende Vorfälle zählen mit, verlieren aber mit der Länge des Beobachtungszeitraums an Gewicht. Verteilen sich die Mängel über einen langen Zeitraum, bleiben sie einzelne Fehlleistungen.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.

Erhaltungsarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, die dabei vom Verwalter vertreten wird. Im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern kann das Gericht aber niemandem auftragen, die Arbeiten durchzuführen. Es ersetzt vielmehr den abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss, und an diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden.