Darf der neue Hausbesitzer schon vor dem Grundbuch kündigen?
günstig für Erwerber betrifft Mieter, Vermieter, Liegenschaftskäufer, Ersteher, Hausverwalter
Ja. Wer die Liegenschaft gekauft hat und bereits den Besitz übernommen hat, hat ein Interesse an den Mietzinsforderungen und darf auch wegen Zahlungsverzugs kündigen oder auf Räumung klagen. Der Verkäufer, der mit der Verwaltung nichts mehr zu tun haben will, würde diese Rechte üblicherweise nicht wahrnehmen. Sie als Mieter können Ihre Ansprüche aus dem Vertrag auch gegen diesen neuen Erwerber richten.
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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 18.07.2017 (12 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1996)
Der außerbücherliche Erwerber einer Liegenschaft, dem der Besitz daran schon vor der Einverleibung seines Eigentumsrechts übertragen wurde, hat ein Interesse am Erwerb der Bestandzinsforderung und damit auch am Recht, den Verzug des Mieters mit Kündigung oder Räumungsklage geltend zu machen, weil er regelmäßig nicht erwarten kann, dass der Veräußerer, der mit dem Besitz und der Verwaltung der Liegenschaft nichts mehr zu tun haben will, diese Rechte wahrnimmt. Das Kündigungsrecht wegen Mietzinsrückstandes soll daher grundsätzlich auch auf den Zessionar übergehen. Die Gefahr, dass dem Erwerber durch die Aufspaltung von Bestandgeberrechten und Bestandgeberpflichten die Möglichkeit eröffnet wird, zwar den Bestandzins zu fordern, die Erhaltungspflichten aber nicht wahrzunehmen, besteht nicht, weil der Mieter zur Erfüllung seiner Ansprüche aus dem Vertrag nicht nur den bücherlichen Eigentümer, sondern auch den außerbücherlichen Erwerber in Anspruch nehmen kann.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Der außerbücherliche Erwerb bloß eines Hälfteanteils reicht für eine Aktivlegitimation aber nicht aus (vgl RS0013426).OGH 6 Ob 127/15t, 31.08.2015
- Im Fall eines Kettenbaurechtsvertrags ist die Bauberechtigte noch vor Intabulation des neuen Baurechts ab dem vereinbarten Stichtag zur Weiterverrechnung des Bauzinses an den Nutzungsberechtigten berechtigt.OGH 5 Ob 97/15y, 25.08.2015
- Der Veräußerer kann daher nach Vertragsübergang auf den Erwerber nur mehr den bei ihm aufgelaufenen Zinsrückstand einfordern, aber nicht mehr das Bestandverhältnis lösen, weil er andernfalls in die Rechtsposition des Erwerbers eingreifen würde. Der Erwerber hingegen kann den Auflösungsgrund der Nichtzahlung des Mietzinses beim Voreigentümer aufgreifen, obwohl er selbst (ohne Zession) zur Geltendmachung von Rückständen aus Vorperioden nicht legitimiert ist.OGH 5 Ob 174/12t, 14.02.2013
- Der außerbücherliche Erwerber ist legitimiert, rückständige Mietzinse geltend zu machen und wegen rückständiger Mietzinsen die Räumung gemäß § 1118 ABGB zu begehren.OGH 7 Ob 303/06v, 31.01.2007
- Dies gilt auch für den Fall der Rechtsnachfolge auf Bestandgeberseite durch Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.OGH 5 Ob 117/98m, 22.12.1998
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0106071 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 12.
- OGH 10 Ob 15/17d, 18.07.2017, Fall aus Tirol
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
- ABGB § 1393
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
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