Darf ich eigene Forderungen gegen die Betriebskosten gegenrechnen?
günstig für Eigentümergemeinschaft betrifft Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Hausverwalter
Die laufenden Akontozahlungen sind das wichtigste Mittel, um die Kosten der Verwaltung zu decken; die Jahresabrechnung gleicht später nur aus. Ließe man Gegenrechnungen einzelner Eigentümer zu, könnte die Gemeinschaft zahlungsunfähig werden. Deshalb wird angenommen, dass die Wohnungseigentümer stillschweigend darauf verzichten, gegen diese Vorschreibungen eigene Ansprüche aufzurechnen, auch Guthaben aus früheren Perioden.
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Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 03.06.2025 (18 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1998)
Werden vom Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zulässige Vorschreibungen erstellt, stellen die darauf geleisteten Akontozahlungen der einzelnen Miteigentümer die wichtigsten Mittel zur Abdeckung der Forderungen dar, die sich aus den in § 17 Abs 1 Z 2 genannten Verwaltungshandlungen ergeben. Mit der Jahresabrechnung, die erst im nachhinein erstellt und gelegt wird (§ 17 Abs 1 Z 1 WEG), erfolgt lediglich eine Anpassung (Nachforderung oder Rückzahlung) der vorgeschossenen Beträge an die tatsächlichen Auslagen. Würde man Aufrechnungen einzelner Miteigentümer, sei es auch mit Guthaben aus Vorperioden, deren Berechtigung in der Regel nicht unstrittig ist und oft erst nach Abführung eines Rechtsstreits geklärt werden kann, gegen die Akontovorschreibungen zulassen, könnte dies zu einer empfindlichen Einschränkung der für die Abdeckung laufender Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Es entspricht daher dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrages, einen schlüssigen Verzicht der Wohnungseigentümer darauf anzunehmen, gegen Akontovorschreibungen zur Abdeckung der § 17 Abs 1 Z 2 WEG genannten Ausgaben mit eigenen Ansprüchen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzurechnen, möge es sich dabei auch um Ansprüche auf Grund von Guthaben aus früheren Abrechnungsperioden oder um Ansprüche handeln, die in § 1035 oder § 1042 ABGB ihren Entstehungsgrund haben.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Der einzelne Wohnungseigentümer kann einem Begehren der vom Verwalter vertretenen Eigentümergemeinschaft auf Zahlung rückständiger Betriebskostenakonti für die laufende Abrechnungsperiode (auch) keine Gegenforderung(en) aus (angeblich) bevorschussten Aufwendungen für die Liegenschaft entgegenhalten.OGH 5 Ob 11/25s, 03.06.2025
- Im Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft greift aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht.OGH 5 Ob 144/15k, 25.08.2015
- Der Bedeutung der Liquiditätssicherung zur laufenden Bewirtschaftung wird von der Rechtsprechung auch dadurch Rechnung getragen, dass gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibungen die Aufrechnung in der Regel unzulässig ist. Aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags wird ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer darauf abgeleitet, gegen Akontovorschreibungen mit eigenen Ansprüchen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzurechnen.OGH 5 Ob 187/12d, 17.12.2012
- Selbst wenn Streit darüber besteht, ob die Abrechnung vollständig oder richtig ist, können also Zahlungen durch die Wohnungseigentümer niemals dahin gewertet werden, dass mit ihnen ein Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung bewirkt worden wäre.OGH 5 Ob 263/07y, 11.12.2007
- Im Ausnahmefall darf der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen auch während des laufenden Jahres erhöhen. Der Verwalter hat dabei durch entsprechende Information den Wohnungseigentümern eine (abweichende) Weisung zu ermöglichen.OGH 5 Ob 255/06w, 17.04.2007
Alle 11 Ergänzungen anzeigen
- Dieser schlüssige Aufrechnungsverzicht ist auf die Rücklagenbildung (§ 17 Abs 1 Z 1 und Z 2 WEG 1975 bzw. § 20 Abs 2 WEG 2002) nicht ohne weiteres übertragbar. Bei der Rücklagenbildung steht die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Wohnungseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands im Vordergrund. Dem Wohnungseigentümer kann hier kein schlüssiger genereller Aufrechnungsverzicht unterstellt werden.OGH 5 Ob 135/04w, 15.06.2004
- Dasselbe gilt, wenn ein Miteigentümer gegen die Höhe der Vorschreibungen einwendet, das zu Grunde liegende Verwalterhonorar sei unrichtig berechnet worden. Das Verwalterhonorar gehört zu den Bewirtschaftungskosten und ist bei der Festsetzung der Akontoforderungen zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 171/02m, 05.11.2002
- Handelt es sich bei den klagsgegenständlichen Forderungen nicht um Aufwandersatz für Akontovorschreibungen, sondern um Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten, steht dem beklagten Wohnungseigentümer das Recht zu, mit Gegenforderungen aufzurechnen.OGH 5 Ob 308/01g, 26.02.2002
- Bedenken gegen die Richtigkeit einer Abrechnung vermögen nicht, die Fälligkeit laufender Betriebskostenvorschreibungen zu verhindern. Die Unschlüssigkeit einer Abrechnung vermag nicht die Schlüssigkeit einer Vorschreibung in Frage zu stellen.OGH 5 Ob 103/00h, 24.10.2000
- Auch der Einwand vertragswidriger Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten hindert die Fälligkeit der Akontoforderungen nicht, weil auch solche Fragen der Richtigkeit und Vertragsgemäßheit in der Regel erst nach Abführung eines Rechtsstreites geklärt werden können, was auch hier zu einer empfindlichen Einschränkung der für die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft führen würde.OGH 5 Ob 103/00h, 24.10.2000
- Die fälligen Akonto-Zahlungen können auch noch dann eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist.OGH 5 Ob 328/99t, 21.12.1999
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109647 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 9 von 18.
- OGH 5 Ob 11/25s, 03.06.2025, Fall aus Oberösterreich
- OGH 5 Ob 37/24p, 16.05.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 201/23d, 19.12.2023, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 14/22b, 24.03.2022, Fall aus Wien
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- OGH 5 Ob 162/19p, 20.02.2020, Fall aus Oberösterreich
- OGH 5 Ob 158/19z, 22.10.2019, Fall aus Wien
- OGH 20 Ds 3/17x, 25.04.2017
- OGH 5 Ob 158/16w, 23.01.2017, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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