OGH 5 Ob 11/25s

Es kommt nicht allein darauf an, was ausdrücklich vereinbart wurde. Auch die Erfüllung und Durchführung eines Vertrags hat nach Treu und Glauben zu erfolgen, besonders gegenüber jenen, mit denen Sie in konkreten Rechtsbeziehungen stehen. In einer Gemeinschaft gilt darüber hinaus eine weitergehende Treuepflicht, die unter Umständen sogar verlangt, die Interessen des anderen aktiv wahrzunehmen.

Ob das Gericht über einen Teil der Sache vorab entscheidet, liegt in seinem Ermessen. Hat es sich dafür entschieden, muss es dabei aber die gesetzlichen Regeln einhalten. Sie können die Entscheidung deshalb bekämpfen, weil das Teilurteil gegen diese Regeln verstoßen hat.

Nein. Auch wenn Sie die Jahresabrechnung für unrichtig oder unvollständig halten, müssen Sie die vorgeschriebenen Akontozahlungen für die Betriebskosten weiter leisten. Ihre Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwalter ordentlich abgerechnet hat; auch eine Aufrechnung mit Guthaben ist in der Regel ausgeschlossen.

Der Verwalter muss die monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe festsetzen. Verletzt er diese Pflicht, kann ihm die Mehrheit der Eigentümer eine bindende Weisung erteilen oder das Vollmachtsverhältnis kündigen. Solange das nicht geschieht, sind die vorgeschriebenen Beträge für Sie als einzelnen Eigentümer bindend.

Die monatlichen Akontozahlungen dienen dazu, die laufenden Aufwendungen für die Liegenschaft zu decken; Schuldnerin dieser Aufwendungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Pflicht zur Rechnungslegung besteht dagegen gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer. Deshalb besteht Ihre Pflicht zur Akontozahlung unabhängig davon, ob abgerechnet wurde.

Die laufenden Akontozahlungen sind das wichtigste Mittel, um die Kosten der Verwaltung zu decken; die Jahresabrechnung gleicht später nur aus. Ließe man Gegenrechnungen einzelner Eigentümer zu, könnte die Gemeinschaft zahlungsunfähig werden. Deshalb wird angenommen, dass die Wohnungseigentümer stillschweigend darauf verzichten, gegen diese Vorschreibungen eigene Ansprüche aufzurechnen, auch Guthaben aus früheren Perioden.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.

Fällige Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn über die betroffenen Aufwendungen bereits abgerechnet wurde, aber Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig und richtig ist. Solange das Ergebnis der Abrechnung nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, müssen Sie die vorgeschriebenen Beträge weiter zahlen.

Bei den laufenden Beiträgen wird ein stillschweigender Verzicht auf das Gegenrechnen angenommen, weil die Gemeinschaft sonst zahlungsunfähig würde. Bei der Rücklage geht es dagegen nicht um die Zahlungsfähigkeit, sondern darum, dass alle Eigentümer anteilig gleich belastet werden. Dort kann Ihnen die Gleichbehandlung nicht mit einem so weitreichenden angenommenen Verzicht versagt werden.

Gerät die laufende Bewirtschaftung des Hauses durch fehlendes Geld in Gefahr, darf der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklage auch während des laufenden Jahres erhöhen. Liegen dafür außergewöhnliche Ursachen vor, muss er die Mit- und Wohnungseigentümer vorher informieren, damit diese eine gegenteilige Weisung beschließen können.