Darf ich gegen Beiträge zur Rücklage gegenrechnen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Hausverwalter

Bei den laufenden Beiträgen wird ein stillschweigender Verzicht auf das Gegenrechnen angenommen, weil die Gemeinschaft sonst zahlungsunfähig würde. Bei der Rücklage geht es dagegen nicht um die Zahlungsfähigkeit, sondern darum, dass alle Eigentümer anteilig gleich belastet werden. Dort kann Ihnen die Gleichbehandlung nicht mit einem so weitreichenden angenommenen Verzicht versagt werden.

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Ständige Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 03.06.2025 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Die zur Akontierung der Beiträge zu den Liegenschaftsaufwendungen ergangene Judikatur (RIS-Justiz RS0109647) unterstellt, dass die Wohnungseigentümer bei ihrem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergemeinschaft) schlüssig darauf verzichten, eigene Ansprüche gegen die Beitragsforderungen aufzurechnen, weil dies mit den Liquiditätserfordernissen der Gemeinschaft unvereinbar wäre. Dieses Argument eines Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen ist jedoch auf die Rücklagenbildung nicht ohne Weiteres übertragbar. Bei der Rücklagenbildung geht es nicht um die Vermeidung von Liquiditätsproblemen der Gemeinschaft; es steht vielmehr die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Wohnungseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands im Vordergrund. Die Gleichbehandlung mit den übrigen Wohnungseigentümern kann hier nicht mit dem Argument eines schlüssigen, generellen Aufrechnungsverzichts versagt werden, weil einem Wohnungseigentümer eine so weit reichende Verzichtserklärung nicht zu unterstellen ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Im Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft greift aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht.OGH 5 Ob 144/15k, 25.08.2015

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0119211 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 6.

OGH 5 Ob 11/25s, 03.06.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 162/19p, 20.02.2020, Fall aus Oberösterreich
OGH 20 Ds 3/17x, 25.04.2017
OGH 5 Ob 158/16w, 23.01.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Verwendung der Rücklage im Haus

Wofür darf die Rücklage im Haus verwendet werden?

Die Rücklage ist keinem bestimmten Zweck mehr fest gewidmet. Sie darf für alle Aufwendungen der Liegenschaft verwendet werden, die über die alltägliche Gebarung des Verwalters hinausgehen. Dazu zählt auch, größere Finanzierungslücken zu überbrücken, die durch zahlungsunfähige Miteigentümer entstehen.

günstig für Verwalter Akontozahlungen trotz strittiger Abrechnung

Darf ich die Vorschreibungen zurückhalten, bis die Abrechnung stimmt?

Nein. Auch wenn Sie die Jahresabrechnung für unrichtig oder unvollständig halten, müssen Sie die vorgeschriebenen Akontozahlungen für die Betriebskosten weiter leisten. Ihre Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwalter ordentlich abgerechnet hat; auch eine Aufrechnung mit Guthaben ist in der Regel ausgeschlossen.