Muss mich der Makler warnen, wenn das Lokal ungeeignet ist?
günstig für Auftraggeber betrifft Makler, Mieter, Unternehmer, Konsumenten
Erkennt der Makler, dass Sie das Objekt für einen bestimmten Betrieb nutzen wollen, muss er Sie darüber aufklären, ob es dafür grundsätzlich geeignet ist. Verletzt er eine Pflicht, die nicht ganz untergeordnet ist, ist seine Provision zu mindern, und zwar auch dann, wenn kein Schaden entstanden ist.
Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 18.09.2025 (9 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1998)
Kann der Immobilienmakler erkennen, daß das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten.
In der Regel ist von der das Mäßigungsrecht begründenden Wesentlichkeit der Pflichtverletzung dann auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist.
Ähnlich der Vertragsstrafe gemäß § 1336 ABGB ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schade eingetreten ist.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- In der Regel ist dann von einer Wesentlichkeit der Pflichtverletzung auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist. Es kommt nicht darauf an, ob durch die Pflichtverletzung ein Schaden eingetreten ist.OGH 2 Ob 98/25p, 18.09.2025
- Ein Doppelmakler kann – auch unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung – im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein kann, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Nach der jüngeren Rechtsprechung reicht der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, als solcher noch nicht aus, um daraus zwingend auf einen Sorgfaltsverstoß schließen zu können. Umgekehrt kann eine Wertermittlung innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite nicht schlechthin als sorgfaltsgemäß eingestuft werden. Wenn daher der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht und diese Abweichung außerhalb der Bewertungsspannen von 15 bis 30 % liegt, dann ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers (zB methodischer Fehler, unvollständige Informationsbasis). Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er aber nicht, selbst wenn seine Prognose nicht standhält.OGH 7 Ob 208/24z, 29.01.2025
- Hier: Kein Mäßigungsrecht des Auftraggebers, wenn sich nach Abschluss der provisionspflichtigen Vermittlungstätigkeit zugetragene angebliche Verstöße (Informationsweitergabe an die Presse, Erstattung von Strafanzeigen durch den Makler im Zusammenhang mit dem gegen den Auftraggeber geführten Provisionsprozess) nicht rückwirkend mindernd auf die Verdienstlichkeit des Maklers auswirkten.OGH 8 Ob 82/21y, 25.05.2022
- Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten auch dann, wenn seine Angaben erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden.OGH 6 Ob 164/20s, 16.09.2020
- Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen.OGH 4 Ob 8/02h, 28.05.2002
Alle 10 Ergänzungen anzeigen
- Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben.OGH 4 Ob 8/02h, 28.05.2002
- Die Beurteilung der Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.OGH 4 Ob 242/01v, 17.12.2001
- Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.OGH 4 Ob 242/01v, 17.12.2001
- Hier: Das völlige Fehlen jeder Sonneneinstrahlung während mehrerer Wochen im Winter ist ein erheblicher Nachteil; durch eine falsche Information über die Sonneneinstrahlung wird daher eine wesentliche Vertragspflicht verletzt. Die Vertragsverletzung berechtigt zu einer Provisionsminderung, wenn sie vorwerfbar ist.OGH 4 Ob 135/01h, 12.06.2001
- Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind.OGH 4 Ob 135/01h, 12.06.2001
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109995 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 3 von 9.
- OGH 2 Ob 98/25p, 18.09.2025, Fall aus Tirol
- OGH 7 Ob 208/24z, 29.01.2025, Fall aus Wien
- OGH 9 Ob 25/24b, 24.04.2024, Fall aus Tirol
Im Gesetz
- Konsumentenschutzgesetz (KSchG) § 30b · Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers
Verwandte Fragen
Vertragsrecht · Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers
Vertragsrecht · Kürzung der Maklerprovision
Vertragsrecht · Beratungspflichten des Maklers
Vertragsrecht · Provision bei verletzter Hinweispflicht
Vertragsrecht · Vermittlungstätigkeit und Provision des Maklers