Worüber muss mich ein Immobilienmakler aufklären?

günstig für Käufer betrifft Käufer, Verkäufer, Konsumenten, Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler wird als Fachmann beurteilt und haftet nach diesem Maßstab. Er muss Ihnen alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt geben. Dazu gehört auch der Hinweis, ob sich das Objekt für die von Ihnen angestrebte gewerbliche Nutzung eignet.

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Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (39 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1998)

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ein Doppelmakler kann – auch unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung – im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein kann, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Nach der jüngeren Rechtsprechung reicht der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, als solcher noch nicht aus, um daraus zwingend auf einen Sorgfaltsverstoß schließen zu können. Umgekehrt kann eine Wertermittlung innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite nicht schlechthin als sorgfaltsgemäß eingestuft werden. Wenn daher der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht und diese Abweichung außerhalb der Bewertungsspannen von 15 bis 30 % liegt, dann ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers (zB methodischer Fehler, unvollständige Informationsbasis). Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er aber nicht, selbst wenn seine Prognose nicht standhält.OGH 7 Ob 208/24z, 29.01.2025
Hier: wasserrechtliche Bewilligungspflicht.OGH 5 Ob 190/22k, 21.12.2022
Die Informationspflicht umfasst wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein.OGH 2 Ob 176/10m, 22.06.2011
Der Makler soll den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind.OGH 2 Ob 176/10m, 22.06.2011
Hier: KFZ-Vermittler (siehe 4 Ob 137/10s).OGH 4 Ob 181/10m, 10.05.2011

Alle 15 Ergänzungen anzeigen

Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen.OGH 4 Ob 186/10x, 18.01.2011
Zu diesen wesentlichen Umständen gehören neben den Kosten der Vertragserrichtung etwa die Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Dauerbelastung durch Kredite, Hypothekendarlehen, aber auch neben der Gesamtbelastung der effektive Jahreszinssatz, Anzahl, Höhe und Fälligkeiten der rückzuzahlenden Teilbeträge.OGH 3 Ob 69/05a, 26.07.2006
Hier: Versicherungsmakler.OGH 10 Ob 89/04t, 11.01.2005
Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.OGH 1 Ob 209/02w, 30.09.2002
Der Makler hat gemäß § 3 Abs 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, diesem "die erforderlichen Nachrichten" zu geben. Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen.OGH 1 Ob 209/02w, 30.09.2002
Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen.OGH 4 Ob 8/02h, 28.05.2002
Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben.OGH 4 Ob 8/02h, 28.05.2002
Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.OGH 4 Ob 242/01v, 17.12.2001
Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind.OGH 4 Ob 135/01h, 12.06.2001
Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt.OGH 4 Ob 135/01h, 12.06.2001

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109996 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 39.

OGH 5 Ob 17/25y, 23.09.2025, Fall aus Burgenland
OGH 7 Ob 208/24z, 29.01.2025, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 25/24b, 24.04.2024, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 232/23w, 21.02.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 1 Ob 77/23i, 20.09.2023, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 190/22k, 21.12.2022, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 115/21m, 06.08.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 1/20p, 30.04.2020, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 125/19x, 24.09.2019
OGH 7 Ob 183/18i, 19.12.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1299
Konsumentenschutzgesetz (KSchG) § 30b · Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verkäufer Aufklärungspflicht beim Kauf

Muss mich der Verkäufer warnen, obwohl ich einen eigenen Fachmann habe?

In der Regel nicht. Wie weit ein Verkäufer aufklären muss, richtet sich nach der Ware und danach, welches Wissen er bei Ihnen voraussetzen darf. Hat erkennbar Ihr eigener Fachmann geplant und ausgeschrieben, darf der Verkäufer darauf vertrauen, dass dieser die Gefahren erkannt hat.

günstig für Verkäufer Grenzen der Aufklärungspflicht vor Vertragsabschluss

Wo endet die Pflicht meines Vertragspartners, mich zu warnen?

Ihr Vertragspartner muss Sie nicht über alles aufklären, was Ihre Entscheidung beeinflussen könnte. Aufklären muss er nur dort, wo Sie das nach den Regeln eines redlichen Umgangs erwarten durften. Die Pflicht endet dort, wo eine Gefährdung Ihrer Interessen nicht mehr objektiv vorhersehbar war.