OGH 9 Ob 25/24b

Unterschreiben Sie einen Bestellschein mit dem vorgedruckten Vermerk, dass die Genehmigung des Hauses vorbehalten bleibt, ist noch kein Vertrag zustande gekommen. Sie haben damit nur ein Angebot gestellt, das der andere innerhalb der gesetzlichen Frist annehmen oder bestätigen muss.

Nicht ohne weiteres. Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss muss ein Zusammenhang bestehen, der bei wertender Betrachtung nicht zufällig ist. Bei einem Mietvertrag, der erst fünf Jahre nach der Vermittlung von Kaufinteressenten zustande kam, wurde er verneint. Gegen den Zusammenhang sprechen ein sehr langer Abstand oder die spätere Eigeninitiative der Beteiligten.

Nur dann, wenn Sie darin dargelegt haben, weshalb das Rechtsmittel unzulässig ist. Eine leere Floskel oder ein Zurückweisungsantrag ohne Begründung reicht nicht aus. Zeigen Sie die Unzulässigkeit dagegen auf, werden Ihnen die Kosten ersetzt, auch ohne ausdrücklichen Antrag.

Hat das Berufungsgericht die Rechtsgrundsätze richtig dargestellt und nur auf Ihren Einzelfall angewendet, kann das nicht mehr überprüft werden. Das gilt, wenn kaum anzunehmen ist, dass sich derselbe Fall in dieser Form noch einmal stellt.

Der Makler muss den Interessenten gegenüber seinem Auftraggeber namhaft machen. Er darf dafür zwar den Interessenten selbst einschalten, trägt dann aber das Risiko, dass dieser die Auskunft tatsächlich weitergibt. Der Auftraggeber muss nach dem Widerruf des Auftrags und eigener Suche nicht beim Makler nachfragen, ob ein Interessent von diesem stammt.

Bei Immobilienmaklern genügt es für die Provision, dass sie Ihnen die Gelegenheit zum Kauf nachgewiesen haben. Sie müssen also nicht unbedingt verhandeln oder vermitteln. Der Nachweis kann darin liegen, dass Ihnen das Objekt gezeigt oder dem Verkäufer Ihr Name genannt wird. Der Hinweis muss aber tatsächlich zum Abschluss geführt haben und verdienstlich gewesen sein.

Die Tätigkeit des Maklers muss dem entsprechen, was im Vermittlungsvertrag vereinbart ist, und geeignet sein, für den Auftraggeber einen Vertragspartner zu finden oder ihn zum Abschluss zu bewegen. Bei Immobilienmaklern kommt es darauf an, dass die Namhaftmachung des Dritten für das spätere Zustandekommen des Kaufvertrags nützlich war.

Scheiterte ein Geschäft am geforderten Preis und kam es damals zu keinen Verhandlungen, so zählt eine spätere Vermittlung, die dann zum Vertrag führt, sehr wohl als ursächlich. Umgekehrt fehlt die Ursächlichkeit, wenn der Vertrag später nur wegen ganz anderer Umstände oder durch andere Personen zustande kam.

Ja. Es genügt, dass seine Tätigkeit den Abschluss mitverursacht hat. Der Vertrag muss auch nicht innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags zustande kommen. Entscheidend ist, dass er seine Vermittlungstätigkeit erbracht hat, solange der Maklervertrag bestand; vorher geleistete Arbeit begründet keinen Anspruch.

Ein Vermittler bekommt seine Provision nur, wenn seine Tätigkeit und das Zustandekommen des Geschäfts in einem ausreichenden ursächlichen Zusammenhang stehen. Ein bloß zufälliger oder ganz entfernter Zusammenhang genügt nicht.

Der Makler muss nur beweisen, dass er Ihnen die Gelegenheit genannt hat und dass das Geschäft zustande kam. Wollen Sie die Provision verweigern, müssen Sie beweisen, dass seine Bemühungen den Abschluss weder ausgelöst noch mitausgelöst haben. Ganz ohne ein Mindestmaß an Tätigkeit entsteht allerdings kein Anspruch.

Nein, im Gegenteil. Dass zu einem vergleichbaren Sachverhalt keine höchstgerichtliche Entscheidung vorliegt, macht Ihre Frage noch nicht grundsätzlich bedeutsam. Besonderheiten Ihrer Fallgestaltung sprechen sogar eher dagegen, weil sich daraus keine für künftige Fälle nutzbare Leitlinie gewinnen lässt.

Dass der Oberste Gerichtshof über einen völlig gleichartigen Sachverhalt noch nicht entschieden hat, begründet für sich allein noch keine bedeutsame Rechtsfrage.

Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Ein Verhalten oder auch ein Schweigen kann als Erklärung gelten, wenn es nach der Verkehrssitte eindeutig in eine Richtung zu verstehen ist. Es darf kein vernünftiger Grund bestehen, an einem ganz bestimmten Willen zu zweifeln. Dabei zählen immer die gesamten Umstände des Falls.

Erkennt der Makler, dass Sie das Objekt für einen bestimmten Betrieb nutzen wollen, muss er Sie darüber aufklären, ob es dafür grundsätzlich geeignet ist. Verletzt er eine Pflicht, die nicht ganz untergeordnet ist, ist seine Provision zu mindern, und zwar auch dann, wenn kein Schaden entstanden ist.

Ein Immobilienmakler wird als Fachmann beurteilt und haftet nach diesem Maßstab. Er muss Ihnen alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt geben. Dazu gehört auch der Hinweis, ob sich das Objekt für die von Ihnen angestrebte gewerbliche Nutzung eignet.

In der Regel nein. Bei einer Entscheidung, die im Ermessen des Gerichts liegt, greift das Höchstgericht nur ein, wenn die Rechtslage grob verkannt wurde. Dass Ihr Fall so noch nie entschieden wurde, genügt für sich allein nicht.

Die Provision des Immobilienmaklers wird nur gekürzt, wenn seine Leistung durch den Pflichtverstoß weniger wert ist als ohne ihn. Das ist stets im Einzelfall zu beurteilen, wobei es auf die für den Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers ankommt.

Ein Makler muss Ihnen alle Informationen über das Geschäft weitergeben, günstige wie ungünstige. Er muss aber nicht nachforschen, ob die Angaben stimmen, solange kein Anlass zu Zweifeln besteht. Er darf allerdings nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt geprüft; eine Beratung wie durch einen Anwalt schuldet er nicht.

Hat Ihnen der Immobilienmakler die vorgeschriebene schriftliche Übersicht nicht ausgehändigt, kann die Provision gemindert werden. Der Einwand, Sie hätten das Geschäft auch mit dem Hinweisblatt genauso abgeschlossen, genügt dagegen nicht. Zu prüfen ist vielmehr, in welchem Maß die Leistung des Maklers dadurch weniger verdienstlich war.