OGH 5 Ob 29/25p

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

Für die Aufteilung der Kosten des Hauses soll ein möglichst stabiler Schlüssel gelten, den vorübergehende Änderungen weitgehend unbeeinflusst lassen. Ist ein Objekt nur vorübergehend unbrauchbar, nämlich bis die Erhaltungspflicht durchgesetzt ist, bleibt das für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

Jeder Raum, der selbständig für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke vermietbar ist, zählt zur Nutzfläche. Es schadet nicht, wenn er nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt. Sogar eine Geschäftspassage wurde bei entsprechender Gestaltung schon zur Nutzfläche eines angrenzenden Geschäfts gezählt.

Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.

Das Gesetz bestimmt nicht, was eine Wohnung ist; maßgeblich sind der allgemeine Sprachgebrauch, die Verkehrsauffassung und die Bauvorschriften. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, dem Wohnbedürfnis von Menschen zu dienen.

In die Kostenverteilung sind auch Objekte einzubeziehen, die der Vermieter selbst nutzt oder trotz Vermietbarkeit nicht vermietet. Die allgemeine gesetzliche Umschreibung des Mietgegenstands hilft dabei nicht weiter, weil sie für solche Objekte, etwa eine Garage, keine sachgerechte Lösung ergibt.

Kellerräume zählen als Zubehör einer Wohnung nicht zur Nutzfläche, solange sie nicht für Wohnzwecke ausgestattet sind, etwa als Kellerstüberl, Hobbywerkstatt oder Sauna. Sie zählen dagegen mit, wenn sie selbständig für Betriebszwecke, Geschäftszwecke oder Wohnzwecke nutzbar oder als Zubehör mit einem geschäftlich genutzten Objekt verbunden sind. Eine bereits erfolgte Widmung als Zubehör eines Geschäftslokals kann der Vermieter ohne wichtigen Grund nicht einseitig aufheben, wenn der Keller dadurch allein unvermietbar würde.

Ein Raum kann unvermietbar sein, weil er den Mietern gemeinsam gewidmet ist, etwa ein Trockenraum oder ein Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Die Widmung muss eindeutig und dauerhaft sein und darf vom Vermieter nicht einseitig geändert werden können. Wirkt der Raum nach Bauzustand und Ausstattung vermietbar, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.