Können wir im Vertrag festlegen, wie brauchbar das Objekt sein muss?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter, Unternehmer

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

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Ständige Rechtsprechung seit 1979, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (25 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1979)

Den Parteien bleibt es überlassen, das Maß der Gebrauchsfähigkeit des Bestandobjektes zu bestimmen.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Aufrechterhaltung des Bürobetriebs alleine stellt keinen dem Geschäftszweck eines Beherbergungsbetriebs zuzuordnenden Gebrauchsnutzen dar.OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024
Eine gänzliche Unbrauchbarkeit eines Bestandobjekts zu Beherbergungszwecken ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn bei Weiterführung des Betriebs im erlaubten Umfang ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024
Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so kann ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur (gänzlichen) Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB führen.OGH 1 Ob 181/22g, 28.02.2023
Hier: Schutzhütte in exponierter Lage ohne Verkehrsanbindung: Einrichtung eines Liefer- oder Abholservice nicht zumutbar. Das bloße Belassen von Inventar in den Räumen sowie das Belassen von eingelagerten Lebensmitteln, die zur Zubereitung und Verköstigung künftiger Gäste des Betriebs bestimmt waren, dann aber wegen der Betretungsverbote nicht in diesem Sinne verwendet werden konnten, stellen keine „Nutzung“ des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck dar. Selbiges gilt für die bloße Erhaltung und Verwaltung des Pachtobjekts.OGH 1 Ob 178/22s, 22.11.2022
Gastronomielokal: zumutbare Einrichtung eines Abhol- und Lieferservice.OGH 9 Ob 31/22g, 30.06.2022
Hier: Die Unbrauchbarkeit bzw Unbenützbarkeit des Bestandobjektes - ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck Gastwirtschaft – ist anhand eines objektiven Maßstabs zu beurteilen. Daraus folgt, dass die hier objektiv bestehende Möglichkeit der Beklagten, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründet. Gleichwohl steht dem Mieter der Einwand offen, dass die Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.OGH 8 Ob 131/21d, 25.01.2022
Schließt der Mieter in einem Verfahren zur Überprüfung des Hauptmietzinses wegen Unbrauchbarkeit der Wohnung einen Vergleich, in dem der Mietzins auf jenen nach § 15a Abs 3 Z 4 MRG (Kategorie „D unbrauchbar“) herabgesetzt wird, ist eine weitere Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB ausgeschlossen (vgl RS0126875).OGH 4 Ob 191/10g, 23.03.2011
Die Modifizierung des gesetzlichen Zinsminderungsanspruchs durch Vertragsvereinbarungen ist grundsätzlich zulässig.OGH 6 Ob 42/10k, 19.03.2010
Der Umfang der Benützung des Bestandobjektes und die Pflicht zu deren Gewährung unterliegen der Parteiendisposition.OGH 6 Ob 59/00w, 23.11.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021044 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 25.

OGH 5 Ob 29/25p, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 74/24a, 27.02.2025, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 159/24z, 19.12.2024, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 121/23m, 26.06.2024, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 72/23s, 20.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 225/23a, 19.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 192/22d, 12.04.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 221/22m, 28.02.2023, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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