Was ist der Unterschied zwischen Schlüssel und Abrechnungseinheit?
betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Hausverwaltung
Beim abweichenden Schlüssel werden einzelne Ausgaben anders verteilt, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Bei neuen Abrechnungseinheiten wird dagegen die Liegenschaft aufgeteilt und für jede Einheit eine eigene Abrechnung gelegt. Innerhalb einer solchen Einheit kann dann wiederum ein eigener Schlüssel gelten.
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Ständige Rechtsprechung seit 2007, zuletzt bestätigt am 02.04.2025 (8 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (2007)
Die Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels ist von der Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten zu unterscheiden. Während bei ersterer Liegenschaftsaufwendungen, hinsichtlich derer erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen, nach einer vom gesetzlichen Schlüssel abweichenden Art verteilt werden, führt die Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten dazu, dass die Abrechnungseinheit Liegenschaft unterteilt wird und für jede Einheit eigene Abrechnungen zu legen sind. Dass innerhalb einer neuen Abrechnungseinheit wiederum ein abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt werden kann, bedeutet nur, nach welchen Gesichtspunkten dann die auf die neue Abrechnungseinheit entfallenden Aufwendungen verteilt werden (5 Ob 96/07i mwN).
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Dass innerhalb einer neuen Abrechnungseinheit wiederum ein abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt werden kann, bedeutet nur die Klärung, nach welchen Gesichtspunkten dann die auf die neue Abrechnungseinheit entfallenden Aufwendungen verteilt werden.OGH 5 Ob 176/14i, 23.10.2014
- Ein Anwendungszusammenhang der Bestimmungen des § 32 Abs 5 und 6 WEG besteht dahingehend, dass nicht nur bei Festlegung eines von einer bestehenden Vereinbarung abweichenden Aufteilungsschlüssels, sondern auch bei der Bildung abweichender Abrechnungseinheiten verbunden mit deckungsgleichen Abstimmungseinheiten wesentlich geänderte Nutzungsmöglichkeiten seit der getroffenen Vereinbarung Voraussetzung sind. Das ist erforderlich, um eine Umgehungsgefahr des Abs 5 durch großzügige Anwendung des Abs 6 zu vermeiden, weil ansonsten die Bestandkraft einstimmig schriftlich geschlossener Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG erheblich beeinträchtigt würde.OGH 5 Ob 133/12p, 05.09.2012
- Hier: Änderungsvoraussetzungen nach einer Vereinbarung.OGH 5 Ob 37/12w, 20.03.2012
- Die Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten führt dazu, dass die Abrechnungseinheit Liegenschaft unterteilt wird und innerhalb der Liegenschaft für jede Einheit (zum Beispiel bestimmte Häuser einer Liegenschaft oder eine Anlage) eigene Abrechnungen zu legen sind und jene Miteigentümer bestimmt werden, die die Aufwendungen für diese Abrechnungseinheit zu tragen haben.OGH 5 Ob 182/08p, 25.11.2008
- Im Fall der Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels hat es bei der Abrechnung für alle Miteigentümer der Liegenschaft (unter Angabe der jeweiligen Aufteilungsschlüssel für bestimmte Aufwendungen für die Liegenschaft) zu bleiben.OGH 5 Ob 182/08p, 25.11.2008
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0122484 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 8.
- OGH 5 Ob 146/24t, 02.04.2025, Fall aus Oberösterreich
- OGH 5 Ob 182/22h, 21.12.2022
- OGH 5 Ob 160/18t, 03.10.2018, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 107/16w, 25.10.2016, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 32 · Aufteilung der Aufwendungen
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