OGH 5 Ob 107/16w

Bleibt Ihre Möglichkeit, den Aufzug zu nützen, erheblich hinter jener anderer Miteigentümer zurück, kann die Mehrheit einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, oder Sie können eine Entscheidung des Gerichts erwirken. Sie müssen dafür nicht vollständig von der Nutzung ausgeschlossen sein.

Ja. Wer auf eine tatsächlich vorhandene Nutzungsmöglichkeit einseitig verzichtet, bleibt beitragspflichtig. Das gilt auch, wenn Sie die Möglichkeit durch eigene Umbauarbeiten beseitigen oder ihre Herstellung unterlassen; es zählt die objektive Nutzungsmöglichkeit und nicht Ihre tatsächliche Nutzung.

Für den Verteilungsschlüssel bei einer Gemeinschaftsanlage kommt es auf die objektive Möglichkeit an, sie zu nützen. Wie oft Sie die Anlage tatsächlich benützen, spielt keine Rolle.

Legt das Gericht einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel fest, wirkt diese Entscheidung nur für die Zukunft. Für bereits vergangene Abrechnungszeiträume kann sie nicht angeordnet werden.

Im Verhältnis zu den Eigentümern darf er nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung setzen; dort ist er eigenständig zuständig. Nach außen ist seine Vertretungsbefugnis dagegen unbeschränkt. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ohne Beschluss der Eigentümer sind nicht pflichtgemäß.

Ein abweichender Kostenschlüssel ist für alle Ausgaben möglich, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Eigene Abrechnungseinheiten setzen dagegen eine bestimmte Zahl von Einheiten oder gesondert abzurechnende Anlagen wie Waschküche, Aufzug oder Heizung voraus. Werden solche Einheiten gebildet, legt der Verwalter für jede eigene Abrechnungen und informiert die übrigen Eigentümer nur noch über übergreifende Punkte.

Das Gericht kann einen abweichenden Verteilungsschlüssel für die Liftkosten festsetzen. Dafür muss es aber alle Anteilseigner einbeziehen und feststellen, wo die einzelnen Objekte im Haus liegen und wie sie den Lift objektiv nutzen können. Kann jemand den Lift im Wesentlichen nur zu Kellerräumen nutzen, wird er meist um vier Fünftel entlastet.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Steht endgültig fest, dass ein ursprünglich geplantes und in das Wohnungseigentum einbezogenes Objekt nicht errichtet wird, ist das seinem Untergang gleichzuhalten. Das Wohnungseigentum daran erlischt, und die Nutzwerte müssen neu festgesetzt werden.

Beim abweichenden Schlüssel werden einzelne Ausgaben anders verteilt, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Bei neuen Abrechnungseinheiten wird dagegen die Liegenschaft aufgeteilt und für jede Einheit eine eigene Abrechnung gelegt. Innerhalb einer solchen Einheit kann dann wiederum ein eigener Schlüssel gelten.

Maßnahmen der laufenden, gewöhnlichen Verwaltung darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eigenständig setzen. Er hat dabei nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.