OGH 5 Ob 146/24t

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Kosten für Arbeiten, die ausschließlich eine bestimmte Wohnung oder ein Geschäftslokal betreffen und nur im Interesse des jeweiligen Nutzers vorgenommen werden, trägt dieser Eigentümer allein. Das gilt gleichermaßen für die Errichtung wie für die laufende Erhaltung.

Als Anlagen gelten nur technische Einrichtungen, bei denen erkennbar unterschiedlich genutzt werden kann, etwa gemeinsame Waschmaschinen, Solarien oder Schwimmbäder. Übliche Ausstattungen wie Wasserzufuhr, Rauchabzüge, Stiegenhausbeleuchtung oder Mülltonnen fallen nicht darunter.

Legt das Gericht einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel fest, wirkt diese Entscheidung nur für die Zukunft. Für bereits vergangene Abrechnungszeiträume kann sie nicht angeordnet werden.

Ein abweichender Kostenschlüssel ist für alle Ausgaben möglich, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Eigene Abrechnungseinheiten setzen dagegen eine bestimmte Zahl von Einheiten oder gesondert abzurechnende Anlagen wie Waschküche, Aufzug oder Heizung voraus. Werden solche Einheiten gebildet, legt der Verwalter für jede eigene Abrechnungen und informiert die übrigen Eigentümer nur noch über übergreifende Punkte.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Beim abweichenden Schlüssel werden einzelne Ausgaben anders verteilt, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Bei neuen Abrechnungseinheiten wird dagegen die Liegenschaft aufgeteilt und für jede Einheit eine eigene Abrechnung gelegt. Innerhalb einer solchen Einheit kann dann wiederum ein eigener Schlüssel gelten.