OGH 4 Ob 99/18i

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Was ein Gericht nur in der Begründung als Vorfrage löst, wird nicht rechtskräftig. Dieselbe Vorfrage kann daher in zwei Verfahren unterschiedlich beurteilt werden. Bindend ist nur die Entscheidung über den Streitgegenstand selbst.

Wurde eine Tatsache im früheren Verfahren nur als Vorfrage beurteilt, bindet diese Beurteilung den späteren Prozess nicht. Bei teilbaren Ansprüchen endet eine Bindung jedenfalls dort, wo in der ersten Klage nur ein verhältnismäßig kleiner Teil des Anspruchs geltend gemacht wurde.

Liegt über den geforderten Mietzins bereits eine rechtskräftige Entscheidung vor, braucht das Gericht darüber vor dem Räumungsbegehren nicht noch einmal gesondert zu entscheiden. Ihnen muss aber vor Schluss der mündlichen Verhandlung die Möglichkeit gegeben werden, die rückständigen Beträge nachzuzahlen und darzulegen, dass Sie am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.

Klagt der Vermieter den Mietzins ein, prüft der Richter im Rechtsstreit die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses und des Anteils an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben selbständig als Vorfrage. Das gilt nur, solange darüber nicht bereits ein eigenes Verfahren bei Gericht oder Gemeinde anhängig ist.

Ein Bestandverhältnis endet schon mit der Auflösungserklärung, und auch eine Klage gilt als solche Erklärung. Die beiden Seiten können jedoch vereinbaren, die Auflösung wieder rückgängig zu machen. Der Vertrag wird dann einvernehmlich fortgesetzt, mit oder ohne Änderung.

Wird der Rückstand erst durch die Zustellung der Klage eingemahnt, ist das Räumungsbegehren zunächst nicht berechtigt. Es kann nur dann durchdringen, wenn der Rückstand irgendwann während des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert war und Sie nach der Mahnung länger als bis zum nächsten Zinstermin im Rückstand geblieben sind. Zahlen Sie den eingemahnten Rückstand am folgenden Fälligkeitstag, schadet das nicht.