Kann eine ausgesprochene Vertragsauflösung wieder rückgängig gemacht werden?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Ein Bestandverhältnis endet schon mit der Auflösungserklärung, und auch eine Klage gilt als solche Erklärung. Die beiden Seiten können jedoch vereinbaren, die Auflösung wieder rückgängig zu machen. Der Vertrag wird dann einvernehmlich fortgesetzt, mit oder ohne Änderung.

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Ständige Rechtsprechung seit 1964, zuletzt bestätigt am 26.02.2026 (41 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1964)

Die Aufhebung eines Bestandverhältnisses nach § 1118 ABGB erfolgt schon durch die Aufhebungserklärung. Eine Klage nach dieser Gesetzesstelle ist als Aufhebungserklärung zu werten. Eine derartige Aufhebungserklärung kann im Wege der Vereinbarung wieder rückgängig gemacht und der Bestandvertrag einverständlich mit oder ohne Änderung fortgesetzt werden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Deshalb ist eine spätere Besserung des Verhaltens des Bestandnehmers (hier nachdem der Beklagte Kenntnis von dem Räumungsverfahren erlangt hatte) rechtlich bedeutungslos.OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020
Ebenso wie dann, wenn die Auflösungserklärung bereits in der Räumungsklage abgegeben wird, die Auflösung des Bestandverhältnisses mit der Zustellung der Klage eintritt gilt gleiches auch für eine später vorgenommene Klagsausdehnung, geht es doch hier lediglich um die materiellen Wirkungen der Auflösungserklärung nach § 1118 ABGB, nicht hingegen um die Frage, ob derartiges bloß schriftliches Vorbringen im Hinblick auf den Mündlichkeitsgrundsatz des § 176 ZPO im Rahmen der Entscheidung berücksichtigt werden kann.OGH 6 Ob 50/10m, 15.04.2010
Hat der Vermieter vor Einbringung der Räumungsklage die Mietzinsrückstände zwar gemahnt, aber keine außergerichtliche Auflösungserklärung gemäß § 1118 zweiter Fall ABGB abgegeben, ersetzt die Räumungsklage die Auflösungserklärung.OGH 8 Ob 96/08p, 05.08.2008
Bei Vorliegen eines zureichenden Auflösungsgrundes.OGH 3 Ob 28/99k, 28.06.1999
Dementsprechend ist eine spätere Besserung des Verhaltens des Bestandnehmers rechtlich bedeutungslos.OGH 7 Ob 207/97k, 13.07.1998

Alle 12 Ergänzungen anzeigen

Eine dasselbe Bestandverhältnis betreffende spätere Räumungsklage ist abzuweisen.OGH 6 Ob 572/94, 10.11.1994
Das wegen § 1118 zweiter Fall ABGB anhängige Räumungsverfahren nimmt dem Antragsteller nicht die Legitimation, seine vermeintlichen Mieterrechte geltend zu machen.OGH 5 Ob 18/93, 09.03.1993
Die Rücknahme der Auflösungserklärung und die Rückziehung einer auf sie gestützten Räumungsklage käme in Wahrheit einer Neubegründung des Bestandverhältnisses gleich.OGH 7 Ob 702/89, 30.11.1989
Eine Auflösungserklärung kann jedoch einvernehmlich zurückgenommen werden.OGH 2 Ob 538/89, 23.05.1989
Wird also die Auflösungserklärung in der Räumungsklage abgegeben, so tritt die Auflösung des Bestandverhältnisses mit der Zustellung der Klage ein.OGH 7 Ob 538/89, 09.03.1989
Hat der Vermieter berechtigt nach § 1118 ABGB seinen Rücktritt vom Vertrag erklärt, so ist das Vertragsverhältnis mit dieser Rücktrittserklärung beendet, und er kann es nicht durch einseitige Erklärung wieder in Kraft setzen.OGH 7 Ob 585/86, 10.07.1986
Zugehen der Erklärung an den Vertragspartner (empfangsbedürftige Willenserklärung!).OGH 8 Ob 212/67, 01.09.1967

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0105354 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 9 von 41.

OGH 2 Ob 4/26s, 26.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 8 Ob 97/23g, 15.02.2024, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 15/23a, 14.04.2023, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 100/19w, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 99/18i, 29.05.2018, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 37/18i, 21.03.2018, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 202/17t, 13.03.2018, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 33/16h, 19.10.2016, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Formlose Auflösung des Mietvertrags

Muss der Vermieter für die Auflösung immer klagen?

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag durch eine formlose, auch außergerichtliche Erklärung auflösen; eine Klage ist dafür nicht nötig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Erklärung bei Ihnen einlangt. Fallen die Gründe später weg, lebt der Vertrag dadurch nicht wieder auf.

günstig für Vermieter Räumungsklage des Vermieters

Kann der Vermieter die Auflösung erst in der Räumungsklage erklären?

Ja. Mit der Räumungsklage macht der Vermieter seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietgegenstands geltend. Die Auflösung des Mietverhältnisses kann schon vorher erfolgt sein, sie kann aber auch erst in der Klage selbst erklärt werden.