Wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand sofort auflösen?

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Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

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Mehr dazu im Leitfaden Räumungsklage wegen Mietrückstand: Rechte der Mieter

Ständige Rechtsprechung seit 1958, zuletzt bestätigt am 25.09.2026 (34 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1958)

Die Aufhebung des Mietvertrages gemäß § 1118 ABGB kann vom Vermieter nur dann begehrt werden, wenn der Mieter trotz gehöriger Mahnung den rückständigen Zins zu bezahlen, bis zum nächsten Zinstermin den rückständigen Zins nicht bezahlt hat. Die Versäumung einer oder mehrerer Zinszahlungen berechtigt allein noch nicht zur Vertragsauflösung, Voraussetzung ist vielmehr, dass nach gehöriger Mahnung bis zu dem dieser folgenden Zinstermin der Mieter den Rückstand nicht bezahlt hat.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Qualifizierter Rückstand nur, wenn Mieter nicht bis zu dem der Mahnung nachfolgenden Zinstermin gezahlt hat. OGH 3 Ob 191/15g, 14.10.2015 · im RIS ↗
Der Aufhebungsgrund ist gegeben, wenn der Bestandnehmer trotz erfolgter Mahnung bis zum nächsten Zinstermin in Rückstand bleibt, sodass eine neuerliche Zinszahlung fällig geworden ist, bevor die vorhergehende vollständig entrichtet wurde. OGH 3 Ob 25/11i, 09.06.2011 · im RIS ↗
Es muss bei Beginn der folgenden Zinsperiode trotz Mahnung noch ein Rückstand an Zins der früheren Zinsperiode bestehen, wenn auch nur mit einem Teilbetrag. OGH 1 Ob 295/99k, 14.01.2000 · im RIS ↗
Die Übermittlung von Zahlscheinen erfüllt das Erfordernis einer Mahnung nicht. OGH 6 Ob 737/81, 30.09.1981 · im RIS ↗
Für die Berechtigung des Auflösungsbegehrens nach § 1118 ABGB ist die Sachlage im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung maßgebend. OGH 1 Ob 299/68, 19.12.1968 · im RIS ↗

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021152 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 7 von 34.

OGH 1 Ob 115/26g, 25.09.2026, Fall aus Niederösterreich
OGH 9 Ob 56/26i, 31.07.2026, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 75/25g, 17.07.2025, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 85/22m, 30.06.2022, Fall aus Kärnten
OGH 7 Ob 34/19d, 24.04.2019, Fall aus Oberösterreich
OGH 4 Ob 99/18i, 29.05.2018, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 37/18i, 21.03.2018, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietrückstand, Aufrechnung und Vertragsauflösung

Rettet mich Gegenrechnung mit Gegenforderungen erst nach der Vertragsauflösung wegen Mietrückstand?

Nein. Haben Sie Mietrückstände und hätten Sie zwar Gegenforderungen gegen den Vermieter, gelten die Rückstände erst dann als bezahlt, wenn Sie ausdrücklich erklären, dass Sie diese Forderungen gegenrechnen. Erklären Sie das erst, nachdem Ihnen die Auflösung des Mietvertrags wegen des Rückstands zugegangen ist, wirkt die Gegenrechnung zwar zurück, die Auflösung des Vertrags bleibt aber trotzdem wirksam.

günstig für Vermieter Aufkündigung ohne Mahnung

Darf der Vermieter ohne vorherige Mahnung kündigen?

War der Vermieter berechtigt, den Vertrag vorzeitig aufzuheben, darf er stattdessen das mildere Mittel der Aufkündigung wählen. Dafür braucht er weder eine vorherige schriftliche Ermahnung, noch muss er eine Kündigungsfrist einhalten.