OGH 5 Ob 27/22i

Ob der Vermieter einer vom Mieter geplanten Veränderung zustimmen muss, wird im Außerstreitverfahren entschieden. Das gilt auch für Unterlassungsansprüche des Vermieters. Nur Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind im ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen.

Preisvereinbarungen mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die vom Grundsatz der Kostendeckung abweichen, sind nur insoweit unwirksam, als sie Sie als Vertragspartner benachteiligen. Eine Vereinbarung, wonach höchstens die nach der Kostendeckung gerechtfertigten Baukosten aufzubringen sind, ist deshalb nicht von vornherein unwirksam. Ihre Einwendungen aus dem Günstigkeitsgrundsatz bleiben Ihnen erhalten.

Für Einwendungen gegen die zugrunde gelegten Herstellungskosten oder gegen einen Fixpreis gilt eine Ausschlussfrist. Wurde das Haus schon vor dem 1. Jänner 1994 erstmals bezogen, beginnt diese Frist mit diesem Tag zu laufen.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.

Ein Fixpreis ist immer dann offenkundig unangemessen, wenn er über dem ortsüblichen Preis für gleichwertige frei finanzierte Objekte liegt. Das gilt auch dann, wenn er nur geringfügig darüber liegt.

Einwände, die sich auf eine Vereinbarung stützen, gehören grundsätzlich in ein streitiges Gerichtsverfahren. In dem Verfahren, in dem dem Vermieter Erhaltungsarbeiten aufgetragen werden, kann er daher nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.