OGH 5 Ob 167/22b

Meist nicht. Eine körperliche Teilung scheidet aus, wenn die Sache dabei wesentlich an Wert verliert oder rechtliche Hindernisse bestehen. Bei einem einzelnen Gebäude ist das in der Regel der Fall; ein Wertverlust von rund vierzig Prozent genügt jedenfalls.

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Nein. Ob eine Teilung in Natur möglich ist, beurteilt sich nach der heutigen, objektiven Beschaffenheit der ganzen Liegenschaft. Was künftig durch eine Parzellierung oder einen Ausbau möglich wäre, bleibt außer Betracht.

Die fachlichen Regeln, nach denen ein Sachverständiger vorgeht, dienen dazu, den Sachverhalt zu ermitteln. Sie können sie im Rechtsmittel nur insoweit angreifen, als dabei gegen zwingende Denkgesetze oder gegen zwingende Regeln des sprachlichen Ausdrucks verstoßen wurde.

Wenn dem Urteil wichtige Feststellungen fehlen, ist das kein Verfahrensmangel. Sie müssen das als unrichtige rechtliche Beurteilung geltend machen. Auf den falschen Rechtsmittelgrund gestützt, bleibt die Rüge erfolglos.

Wie hoch der Verkehrswert eines Grundstücks ist, stellt das Gericht als Tatsache fest. Ob Beschränkungen durch ein Munitionslager diesen Wert mindern, ist dagegen eine Frage der rechtlichen Beurteilung.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Eine Teilung in Stücke kommt in Betracht, wenn die Sache geteilt werden kann, ohne dass ihr Wert beträchtlich sinkt, und wenn dem keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Teilung in Natur möglich.

Ob die Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung mit sich bringt, wird durch einen Vergleich der Werte beurteilt. Zu vergleichen sind die Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile mit jenen der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.